Jelzáloghitel-törlesztő: mi van benne? Tőke, kamat, adó és PMI

A havi jelzáloghitel-törlesztő általában a hitel tőke- és kamattörlesztéséből áll, plusz az ingatlanadóból és a lakásbiztosításból, amelyet gyakran letéti számlára (escrow) gyűjtenek. Ha az önerőd az ár 20%-a alatt van, a hagyományos hitelezők általában magán jelzáloghitel-biztosítást (PMI) is felszámolnak. 6,5%-os kamatú, 30 éves, 320 000 dolláros hitel esetén a tőke- és kamattörlesztés havi 2 022,62 dollár. A többi tétel ehhez jön, nagyságuk attól függ, hol élsz és mennyit fizetsz a biztosításért.

Jelzáloghitel kalkulátorMennyi lesz a havi jelzáloghitel-törlesztőm?Próbáld ki ingyen

A törlesztő részei

A hitelezők gyakran PITI-ként hivatkoznak a havi törlesztőre.

• Tőke: az a rész, amely csökkenti a tartozásodat.
• Kamat: a hitelező díja a pénzért, a még fennálló tartozás után számolva.
• Adók: ingatlanadó, amelyet a helyi önkormányzat állapít meg.
• Biztosítás: lakásbiztosítás, és néha árvízbiztosítás.

A PMI akkor többletköltség, ha a hitel nagy az ingatlan értékéhez képest. A HOA-díjat, ha az ingatlanod lakóközösséghez tartozik, a jelzáloghitel-törlesztőtől külön fizeted.

Az escrow így működik: a hitelező minden hónapban félreteszi az év ingatlanadó- és biztosítási számláinak egy részét, majd kifizeti a számlákat, amikor esedékesek. Mivel az adó és a biztosítás változhat, a letéti összeg és a teljes törlesztő akkor is változhat, ha a hitel kamata fix. Az éves escrow-kimutatásból látod, mennyi folyt be és mennyit fizettek ki.

A képlet, példával

A tőke- és kamattörlesztést ez a képlet adja:

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

Itt P a hitelösszeg, r az éves kamat osztva 12-vel, n pedig a havi törlesztések száma.

Vegyünk egy 400 000 dolláros házat, amelyet 20%-os önerővel, 6,5%-os kamatra, 30 évre vásárolsz.

• P = 400 000 × (1 − 0,20) = 320 000 dollár
• r = 0,065 ÷ 12 = 0,0054167
• n = 30 × 12 = 360

A havi tőke- és kamattörlesztés 2 022,62 dollár. A teljes 30 év alatt ez nagyjából 408 000 dollár kamatot jelent a felvett 320 000 dollárra.

Miért főleg kamat a korai törlesztés?

Egy hónap kamata a fennálló tartozás és r szorzata. Az elején a tartozás nagy, ezért minden törlesztés nagy része kamat. Az első hónapban a 320 000 × 0,065 ÷ 12 = 1 733,33 dollár kamat, így a 2 022,62 dollárból csak 289,29 dollár csökkenti a hitelt.

Az első évben a befizetett tőke- és kamattörlesztés körülbelül 85%-a kamatra megy. A tartozás először lassan csökken:

Után	Még fennálló tartozás
0. év	$320,000.00
10. év	$271,283.60
15. év	$232,189.25
20. év	$178,128.90
25. év	$103,373.32
30. év	$0

Ezért épül a saját tőke lassan a jelzáloghitel első éveiben, és ezért jelenti gyakran az idő előtti eladás azt, hogy egy még majdnem az eredeti összegű tartozást kell visszafizetned.

PMI, és mikor szűnik meg

A PMI általában a hagyományos hiteleknél jár, ha az önerő kevesebb az ár 20%-ánál. A költség a hitelezőtől, a hitelképességedtől és a hitel összegétől függ, ezért vásárlás előtt kérd írásban.

Az 1998-as Homeowners Protection Act (más néven PMI Cancellation Act) szabályozza a megszüntetését. A National Credit Union Administration törvényhez írt útmutatója szerint:

• Kérheted, hogy a hitelező szüntesse meg a PMI-t, amint az ütemezett tőketartozás eléri az eredeti érték 80%-át. Korábban is kérheted, ha a tényleges befizetések révén a tartozás eléri a 80%-ot. Ehhez jó fizetési előzmény kell, a hitelezőnek meg kell győződnie arról, hogy az ingatlan értéke nem csökkent, és az ingatlanon nem lehet alárendelt zálogjog.
• A hitelezőnek automatikusan meg kell szüntetnie a PMI-t, ha az ütemezett tartozás eléri az eredeti érték 78%-át, feltéve, hogy a hitel rendben van.
• Magas kockázatú hitelek esetén a PMI általában nem maradhat fenn a futamidő felén túl, ha a hitel rendben van.

Vegyünk egy 400 000 dolláros házat 10%-os önerővel, vagyis 360 000 dolláros hitelt 6,5%-os kamatra, 30 évre. A törlesztő 2 275,44 dollár. A szokásos ütemezés szerint a tartozás a 95. hónapban csökken az ingatlan értékének 80%-a, vagyis 320 000 dollár alá, a 109. hónapban pedig a 78%-a, vagyis 312 000 dollár alá. Ezek a dátumok az ütemezett törlesztésekre épülnek. A rendkívüli befizetések korábbra hozhatják őket, a pontos dátumot pedig írásban kérd meg a hitelezőtől.

Mit ér a rendkívüli befizetés?

A fenti 320 000 dolláros hitelre havi 200 dollár többletfizetéssel az eredmény jelentősen változik. Rendkívüli befizetés nélkül a hitel 360 hónapig tart. Havi 200 dollár extrával 281 hónap alatt törlesztesz, vagyis 79 hónappal korábban. A teljes kamat 408 142 dollárról 302 714 dollárra csökken, ami 105 428,67 dolláros megtakarítás.

Két dolgot ellenőrizz, mielőtt elkezdesz fizetni. Írd meg a hitelezőnek, hogy a többletpénz a tőkét csökkentse, ne a következő törlesztést, és nézd meg a hitelszerződésben, van-e előtörlesztési díjra vonatkozó pont.

Gyors válaszok

Miért nem csökkent a törlesztőm, miután extra befizettem? A törlesztő csökkenése nem szokásos eredmény. A rendkívüli befizetés rendszerint a futamidőt rövidíti. Nézd meg, hogy a hitelező a tőkét csökkentette-e vele.

Ugyanaz a kamat, mint a THM? Nem. A THM tartalmaz néhány díjat is, ezért általában magasabb a kamatnál. Az APR és a kamat különbsége elmagyarázza a különbséget.

Használhatom ugyanezt a módszert más hitelekre? Igen. A Hitelkalkulátor autóhitelre és személyi kölcsönre is működik, ugyanaz a törlesztési logika érvényes rá. Megtakarításnál a Kamatos kamat kalkulátor az ellenkező hatást mutatja meg.