Из чего состоит платёж по ипотеке: основной долг, проценты, налог и PMI

Ежемесячный платёж по ипотеке обычно складывается из основного долга и процентов по кредиту, а также налога на недвижимость и страховки жилья, которые часто собираются на эскроу-счёт. Если первоначальный взнос меньше 20% от стоимости, обычный кредитор обычно добавляет и частное страхование ипотеки (PMI). При кредите $320 000 под 6,5% на 30 лет основной долг и проценты составляют $2,022.62 в месяц. Остальные части добавляются сверху, и их размер зависит от того, где вы живёте и сколько платите за страховку.

Калькулятор ипотекиСколько я буду платить по ипотеке?Сделать бесплатно

Из чего состоит платёж

Кредиторы часто называют ежемесячный платёж аббревиатурой PITI.

• Основной долг: часть платежа, которая уменьшает сумму, что вы должны.
• Проценты: плата кредитора за деньги, которая начисляется на остаток долга.
• Налоги: налог на недвижимость, который устанавливают местные власти.
• Страхование: страховка жилья и иногда страховка от наводнения.

PMI — дополнительная плата, когда кредит велик по сравнению со стоимостью дома. Взносы в ТСЖ, если дом входит в объединение собственников, оплачиваются отдельно от ипотеки.

Эскроу работает так: каждый месяц кредитор берёт часть годовых счетов за налог на недвижимость и страховку и хранит эти деньги, а затем оплачивает счета в срок. Поскольку налоги и страховка могут меняться, сумма на эскроу-счёте и общий платёж могут меняться даже по кредиту с фиксированной ставкой. Годовая выписка по эскроу показывает, сколько собрано и сколько выплачено.

Формула с примером

Платёж по основному долгу и процентам считается по формуле:

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

Здесь P — сумма кредита, r — годовая ставка, делённая на 12, а n — количество ежемесячных платежей.

Возьмём дом за $400 000, купленный с первоначальным взносом 20%, под 6,5% на 30 лет.

• P = 400 000 × (1 − 0,20) = $320 000
• r = 0,065 ÷ 12 = 0,0054167
• n = 30 × 12 = 360

Ежемесячный платёж по основному долгу и процентам равен $2,022.62. За все 30 лет это около $408 000 процентов сверх взятых $320 000.

Почему в начале почти весь платёж — проценты

Проценты за месяц равны остатку, умноженному на r. В начале остаток большой, поэтому большая часть каждого платежа уходит на проценты. В первый месяц $320 000 × 0,065 ÷ 12 дают $1,733.33 процентов, так что из $2,022.62 на уменьшение долга идёт только $289.29.

За первый год примерно 85% выплаченных основного долга и процентов уходит на проценты. Остаток сначала снижается медленно:

Через	Остаток долга
Год 0	$320,000.00
Год 10	$271,283.60
Год 15	$232,189.25
Год 20	$178,128.90
Год 25	$103,373.32
Год 30	$0

Поэтому первые годы ипотеки медленно формируют собственный капитал, и при продаже в начале часто приходится гасить остаток, который ещё близок к исходной сумме кредита.

PMI и когда он заканчивается

PMI обычно начисляют по обычным кредитам, когда первоначальный взнос меньше 20%. Стоимость зависит от кредитора, вашей кредитной истории и размера кредита, поэтому до покупки попросите цифру в письменном виде.

Закон о защите домовладельцев 1998 года (Homeowners Protection Act of 1998), который также называют законом об отмене PMI, устанавливает правила его прекращения. Как описано в руководстве Национального управления кредитных союзов (NCUA) по этому закону:

• Вы можете попросить кредитора отменить PMI, когда плановый остаток основного долга достигнет 80% от первоначальной стоимости дома. Попросить можно и раньше, когда фактические платежи доведут остаток до 80%. Для этого нужна хорошая история платежей, кредитор должен убедиться, что стоимость недвижимости не снизилась, и на объекте не должно быть подчинённых залогов.
• Кредитор обязан отменить PMI автоматически, когда плановый остаток достигнет 78% от первоначальной стоимости, если платежи по кредиту идут без просрочек.
• По кредитам повышенного риска PMI, как правило, не может продолжаться после середины срока кредита, если платежи идут без просрочек.

Возьмём дом за $400 000 с первоначальным взносом 10%, то есть кредит $360 000 под 6,5% на 30 лет. Платёж составит $2,275.44. По стандартному графику остаток опускается ниже 80% стоимости дома, то есть $320 000, на 95-м месяце, а ниже 78%, то есть $312 000, на 109-м месяце. Эти даты рассчитаны по плановым платежам. Досрочные платежи могут их приблизить, поэтому дату стоит уточнить у кредитора в письменном виде.

Что дают досрочные платежи

Дополнительные $200 в месяц по кредиту $320 000, о котором шла речь выше, заметно меняют результат. Без досрочных платежей кредит длится 360 месяцев. С доплатой $200 в месяц его погасят за 281 месяц, то есть на 79 месяцев раньше. Общие проценты снизятся с $408,142 до $302,714, экономия составит $105,428.67.

Перед тем как начать, сделайте две проверки. Напишите кредитору в письменном виде, что лишние деньги нужно направлять на основной долг, а не на следующий платёж, и прочитайте кредитный договор на предмет условия о досрочном погашении.

Быстрые ответы

Почему платёж не уменьшился после досрочной оплаты? Обычно досрочные платежи уменьшают срок кредита, а не сумму платежа. Проверьте, что кредитор зачёл деньги в счёт основного долга.

Процентная ставка и APR — одно и то же? Нет. APR включает некоторые комиссии, поэтому он обычно выше ставки. Разницу объясняет статья APR и процентная ставка.

Можно ли тот же способ применить к другим кредитам? Да. Калькулятор кредита подходит для автокредитов и потребительских кредитов, и логика погашения та же. Для накоплений калькулятор сложных процентов показывает обратный эффект.