房贷月供包括什么：本金、利息、税费和PMI

房贷月供通常包括贷款的本金和利息，再加上房产税和房主保险。这些税费和保险常常会被归集到托管账户中。如果首付低于房价的20%，传统贷款机构通常还会要求购买私人抵押保险（PMI）。以32万美元贷款、期限30年、年利率6.5%计算，本金和利息每月为2,022.62美元。其他部分需要另外加上，具体金额取决于你所在的地区和保险费用。

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月供的组成部分

贷款机构常把每月还款额称为PITI。

• 本金： 用来减少你欠款余额的部分。
• 利息： 贷款机构收取的资金成本，按你仍未还清的余额计算。
• 税费： 房产税，由当地政府确定。
• 保险： 房主保险，有时还包括洪水保险。

如果房产属于业主协会管理，PMI是在房贷之外的额外费用，当贷款金额相对房屋价值较大时才会产生。业主协会费（HOA dues）则与房贷分开支付。

托管账户的运作方式如下：每个月，贷款机构从全年的房产税和保险账单中按比例收取一部分并存起来，等账单到期时再代为支付。由于税费和保险可能变动，即使是固定利率贷款，托管金额和月供总额也可能变化。你每年收到的托管账户对账单会显示已收取和已支付的金额。

公式与示例

本金和利息部分的月供按以下公式计算：

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

其中，P为贷款金额，r为年利率除以12，n为月供总期数。

假设你以首付20%购买一套40万美元的房子，贷款期限30年，年利率6.5%。

• P = 400,000 × (1 − 0.20) = $320,000
• r = 0.065 ÷ 12 = 0.0054167
• n = 30 × 12 = 360

每月本金和利息为2,022.62美元。整个30年下来，除了借入的32万美元，你还要支付约40.8万美元的利息。

为什么前期还款大部分是利息

每个月的利息等于当月余额乘以r。还款初期余额较大，所以每期还款中大部分是利息。第一个月，32万美元×0.065÷12得出利息为1,733.33美元，因此2,022.62美元中只有289.29美元用于减少贷款余额。

第一年，约85%的本金和利息支付都用于付利息。起初余额下降得很慢：

经过时间	剩余未还本金
第0年	$320,000.00
第10年	$271,283.60
第15年	$232,189.25
第20年	$178,128.90
第25年	$103,373.32
第30年	$0

这就是为什么房贷前几年的房产净值积累很慢，也是为什么提前卖房时，往往还要还清一笔仍接近原始贷款金额的余额。

PMI及其取消时间

一般来说，首付低于20%时，传统贷款会收取PMI。费用取决于贷款机构、你的信用状况和贷款金额，买房前最好要求对方以书面形式提供具体数字。

1998年的《房主保护法》（也称PMI取消法）规定了取消PMI的规则。根据全国信用合作社管理局（National Credit Union Administration）对该法的说明：

• 当按计划偿还的本金余额降至房屋原始价值的80%时，你可以要求贷款机构取消PMI。如果实际还款已使余额达到80%，你也可以更早提出申请。你需要有良好的还款记录，贷款机构需确认房产价值没有下跌，并且房产上不能有次级留置权。
• 如果贷款按时偿还，当按计划的本金余额降至房屋原始价值的78%时，贷款机构必须自动取消PMI。
• 对于高风险贷款，如果贷款按时偿还，PMI通常不能超过贷款期限的中点继续收取。

假设你以10%首付购买一套40万美元的房子，即贷款36万美元，期限30年，年利率6.5%。月供为2,275.44美元。按标准还款计划，余额会在第95个月降至房屋价值的80%即32万美元以下，并在第109个月降至78%即31.2万美元以下。这些日期基于按计划还款。提前还款可以让这些日期提前，你应当向贷款机构书面确认具体日期。

提前还款的影响

对于上面32万美元的贷款，每月额外多还200美元，结果会有很大不同。不提前还款，贷款要还360个月。每月多还200美元，则需281个月还清，提前79个月。利息总额将从408,142美元降至302,714美元，共节省105,428.67美元。

开始前有两件事要确认：以书面形式告知贷款机构，额外的钱应用于本金，而不是抵扣下一期月供；并查看贷款合同中是否有提前还款条款。

常见问题

我提前还了钱，为什么月供没有降低？ 通常情况下，月供并不会因此降低。提前还款一般会缩短贷款期限。请确认贷款机构是否已将这笔钱用于偿还本金。

利率和APR是一回事吗？ 不是。APR包含部分费用，因此通常高于利率。APR与利率的区别一文做了说明。

其他贷款也能用同样的方法算吗？ 可以。贷款计算器适用于汽车贷款和个人贷款，还款的摊还逻辑是一样的。如果是储蓄，复利计算器能展示相反的效果。