Ce conține rata lunară a unui credit ipotecar: capital, dobândă, taxe și PMI

Rata lunară a unui credit ipotecar include, de obicei, dobânda și capitalul împrumutului, plus impozitul pe proprietate și asigurarea locuinței, care sunt adesea strânse într-un cont de sechestru (escrow). Dacă avansul este sub 20% din preț, o bancă obișnuită adaugă de regulă și asigurarea ipotecară privată (PMI). Pentru un împrumut de 320.000 $ la 6,5% pe 30 de ani, dobânda și capitalul ajung la 2.022,62 $ pe lună. Celelalte componente se adaugă peste această sumă, iar mărimea lor depinde de locul unde locuiești și de cât plătești pentru asigurare.

Calculator credit ipotecarCât îmi costă ratia lunară?Încearcă gratuit

Componentele ratei

Băncile descriu adesea rata lunară drept PITI.

• Capital: partea care scade suma pe care o datorezi.
• Dobânda: costul banilor plătit băncii, calculat la soldul pe care îl mai datorezi.
• Taxe: impozitul pe proprietate, stabilit de autoritatea locală.
• Asigurare: asigurarea locuinței și, uneori, asigurarea împotriva inundațiilor.

PMI este un cost suplimentar atunci când împrumutul este mare în raport cu valoarea casei. Cotizația la asociația de proprietari (HOA), dacă locuința face parte dintr-una, se plătește separat de credit.

Sechestrul funcționează astfel: în fiecare lună, banca reține o parte din facturile anuale de impozit și asigurare și le plătește la scadență. Întrucât taxele și asigurarea se pot modifica, suma din sechestru și rata totală se pot schimba chiar și la un credit cu dobândă fixă. Extrasul anual de sechestru arată ce a fost colectat și plătit.

Formula, cu un exemplu

Rata pentru capital și dobândă se calculează cu această formulă:

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

Aici P este suma împrumutată, r este dobânda anuală împărțită la 12, iar n este numărul de rate lunare.

Să luăm o casă de 400.000 $, cumpărată cu un avans de 20%, la 6,5% pe 30 de ani.

• P = 400.000 × (1 − 0,20) = 320.000 $
• r = 0,065 ÷ 12 = 0,0054167
• n = 30 × 12 = 360

Rata lunară pentru capital și dobândă este de 2.022,62 $. Pe toți cei 30 de ani, dobânda ajunge la aproximativ 408.000 $, pe lângă cei 320.000 $ împrumutați.

De ce primele rate sunt în mare parte dobândă

Dobânda pentru o lună este soldul înmulțit cu r. La început soldul este mare, deci cea mai mare parte din fiecare rată este dobândă. În prima lună, 320.000 $ × 0,065 ÷ 12 înseamnă 1.733,33 $ dobândă, deci doar 289,29 $ din cei 2.022,62 $ reduc împrumutul.

În primul an, aproximativ 85% din capitalul și dobânda plătite merg la dobândă. Soldul scade lent la început:

După	Sold rămas de plată
Anul 0	320.000,00 $
Anul 10	271.283,60 $
Anul 15	232.189,25 $
Anul 20	178.128,90 $
Anul 25	103.373,32 $
Anul 30	0 $

De aceea primii ani dintr-un credit ipotecar construiesc capitalul propriu lent și de aceea, dacă vinzi devreme, de regulă trebuie să achiți un sold care este încă aproape de suma inițială a împrumutului.

PMI și când încetează

PMI se percepe, de obicei, la creditele obișnuite atunci când avansul este sub 20%. Costul depinde de bancă, de scorul tău de credit și de mărimea împrumutului, așa că cere cifra în scris înainte de cumpărare.

Legea Homeowners Protection Act din 1998, numită și Legea de anulare a PMI, stabilește regulile pentru încetarea acestuia. Așa cum este descris în ghidul Administrației Naționale a Uniunilor de Credit (NCUA) despre această lege:

• Poți cere băncii să anuleze PMI odată ce soldul de capital programat ajunge la 80% din valoarea inițială a casei. Poți cere și mai devreme, când plățile efective aduc soldul la 80%. Ai nevoie de un istoric bun de plăți, banca trebuie să fie convinsă că valoarea proprietății nu a scăzut, iar proprietatea nu trebuie să aibă sarcini subordonate.
• Banca trebuie să elimine automat PMI când soldul programat ajunge la 78% din valoarea inițială, dacă plățile sunt la zi.
• Pentru împrumuturile cu risc ridicat, PMI în general nu poate continua după jumătatea duratei împrumutului, dacă plățile sunt la zi.

Să luăm o casă de 400.000 $ cu un avans de 10%, deci un împrumut de 360.000 $ la 6,5% pe 30 de ani. Rata este de 2.275,44 $. Conform programului standard, soldul scade sub 80% din valoarea casei, adică 320.000 $, în luna 95, și sub 78%, adică 312.000 $, în luna 109. Aceste date se bazează pe plățile programate. Plățile suplimentare le pot aduce mai devreme, iar data trebuie să o ceri băncii în scris.

Ce fac plățile suplimentare

O plată suplimentară de 200 $ pe lună la împrumutul de 320.000 $ de mai sus schimbă rezultatul considerabil. Fără plăți suplimentare, împrumutul durează 360 de luni. Cu 200 $ în plus pe lună, este achitat în 281 de luni, adică cu 79 de luni mai devreme. Dobânda totală scade de la 408.142 $ la 302.714 $, o economie de 105.428,67 $.

Două verificări înainte să începi. Spune băncii în scris că banii suplimentari trebuie să meargă la capital, nu la rata următoare, și citește în contractul de credit dacă există o clauză de rambursare anticipată.

Răspunsuri rapide

De ce nu mi-a scăzut rata după ce am plătit în plus? O rată mai mică nu este rezultatul obișnuit. Plățile suplimentare de regulă scurtează împrumutul. Verifică dacă banca a aplicat banii la capital.

Dobânda este aceeași cu DAE? Nu. DAE include unele comisioane, așa că de obicei este mai mare decât dobânda. DAE vs dobândă explică diferența.

Pot folosi aceeași metodă pentru alte credite? Da. Calculatorul de credit funcționează pentru credite auto și personale, iar aceeași logică de amortizare se aplică. Pentru economii, Calculator dobândă compusă arată efectul invers.