주택담보대출 월 상환액에는 무엇이 들어갈까: 원금, 이자, 세금, PMI

주택담보대출의 월 상환액은 보통 대출 원금과 이자에 재산세와 주택보험료가 더해진 금액입니다. 재산세와 보험료는 흔히 에스크로 계좌에 모아 두었다가 납부해요. 계약금이 집값의 20% 미만이면 일반 대출 기관은 보통 민간 주택담보대출보험(PMI)도 함께 부과합니다. 30년 만기, 연 6.5% 금리로 32만 달러를 빌리면 원금과 이자는 매달 2,022.62달러입니다. 나머지 항목은 여기에 더해지며, 금액은 거주 지역과 보험 조건에 따라 달라져요.

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상환액의 구성 요소

대출 기관은 월 상환액을 흔히 PITI라고 부릅니다.

• 원금: 빌린 돈 중 남은 잔액을 줄이는 부분이에요.
• 이자: 돈을 빌린 대가로 내는 비용으로, 아직 갚지 않은 잔액을 기준으로 계산합니다.
• 세금: 지방자치단체가 정하는 재산세예요.
• 보험: 주택보험이며, 경우에 따라 홍수보험도 포함돼요.

PMI는 집값에 비해 대출 금액이 클 때 드는 추가 비용입니다. 주택이 주민 협의체(HOA)에 속해 있다면 관리비 성격의 회비는 대출 상환과 별도로 냅니다.

에스크로는 이렇게 작동해요. 대출 기관은 매달 그해의 재산세와 보험료 청구액 중 일부를 떼어 보관했다가, 납부 기한이 되면 대신 냅니다. 세금과 보험료는 바뀔 수 있으므로, 고정금리 대출이라도 에스크로 금액과 총 상환액은 달라질 수 있어요. 연간 에스크로 명세서에는 적립된 금액과 집행된 금액이 나와 있습니다.

공식과 예시

원금과 이자 상환액은 다음 공식으로 계산합니다.

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

여기서 P는 대출 금액, r은 연 금리를 12로 나눈 월 금리, n은 총 상환 횟수(개월 수)입니다.

집값 40만 달러 주택을 계약금 20%로 사고, 30년 만기 연 6.5% 금리로 대출받는다고 가정해 봅시다.

• P = 400,000 × (1 − 0.20) = 320,000달러
• r = 0.065 ÷ 12 = 0.0054167
• n = 30 × 12 = 360

월 원금과 이자 상환액은 2,022.62달러입니다. 30년 동안 갚으면 빌린 32만 달러 외에 이자로 약 40만 8,000달러를 더 내게 돼요.

초기에는 왜 대부분이 이자일까

한 달 이자는 잔액에 r을 곱해서 구합니다. 대출 초기에는 잔액이 커서 매달 내는 돈의 대부분이 이자예요. 첫 달에는 32만 × 0.065 ÷ 12인 1,733.33달러가 이자이고, 2,022.62달러 중 원금을 줄이는 돈은 289.29달러뿐입니다.

첫 1년 동안 낸 원금과 이자의 약 85%가 이자로 나갑니다. 잔액도 처음에는 천천히 줄어들어요.

기간	남은 대출 잔액
0년	320,000.00달러
10년	271,283.60달러
15년	232,189.25달러
20년	178,128.90달러
25년	103,373.32달러
30년	0달러

그래서 주택담보대출 초반에는 자산 가치(지분)가 천천히 쌓이고, 일찍 집을 팔면 처음 빌린 금액에 가까운 잔액을 갚아야 하는 경우가 많습니다.

PMI와 해지 시점

PMI는 보통 계약금이 20% 미만인 일반 대출에서 부과됩니다. 비용은 대출 기관, 신용도, 대출 규모에 따라 달라지므로, 집을 사기 전에 금액을 서면으로 받아 두세요.

PMI 해지 규칙은 1998년 제정된 주택소유자보호법(Homeowners Protection Act, PMI 해지법이라고도 함)에 따릅니다. 전미신용조합청(National Credit Union Administration)의 해당 법 안내서에 따르면 다음과 같아요.

• 예정된 원금 잔액이 집의 원래 가치의 80%에 도달하면 대출 기관에 PMI 해지를 요청할 수 있습니다. 실제 납부액으로 잔액이 80%에 도달했을 때 더 일찍 요청할 수도 있어요. 이때는 상환 이력이 양호해야 하고, 대출 기관이 집값이 떨어지지 않았다고 판단해야 하며, 집에 후순위 담보권이 없어야 합니다.
• 대출 상환이 정상이라면, 예정된 잔액이 원래 가치의 78%에 도달할 때 대출 기관이 PMI를 자동으로 종료해야 합니다.
• 고위험 대출의 경우, 상환이 정상이라면 보통 대출 기간의 중간 시점을 넘어서까지 PMI를 유지할 수 없습니다.

집값 40만 달러 주택을 계약금 10%로 사면 대출은 36만 달러이고, 연 6.5%, 30년 만기입니다. 월 상환액은 2,275.44달러예요. 기본 상환 일정에 따르면 잔액이 집값의 80%인 32만 달러 아래로 떨어지는 시점은 95개월째이고, 78%인 31만 2,000달러 아래로 떨어지는 시점은 109개월째입니다. 이 날짜는 예정된 상환을 기준으로 한 것이에요. 추가 상환을 하면 앞당겨질 수 있으니, 정확한 날짜는 대출 기관에 서면으로 문의하세요.

추가 상환의 효과

위의 32만 달러 대출에 매달 200달러를 더 갚으면 결과가 꽤 달라집니다. 추가 상환이 없으면 대출은 360개월 동안 이어지지만, 매달 200달러를 더 내면 281개월에 상환이 끝나서 79개월 앞당겨집니다. 총 이자는 40만 8,142달러에서 30만 2,714달러로 줄어들어, 105,428.67달러를 아끼게 돼요.

시작하기 전에 두 가지를 확인하세요. 추가로 낸 돈은 다음 달 상환에 쓰지 말고 원금에 넣어 달라고 대출 기관에 서면으로 알리고, 대출 서류에서 중도상환 수수료 조항이 있는지 읽어 보세요.

자주 묻는 질문

추가로 갚았는데 왜 월 상환액이 줄지 않았나요? 상환액이 줄어드는 것이 일반적인 결과는 아니에요. 추가 상환은 보통 대출 기간을 줄입니다. 대출 기관이 그 돈을 원금 상환에 적용했는지 확인해 보세요.

금리와 APR은 같은 건가요? 아니요. APR에는 일부 수수료가 포함되어 있어서 보통 금리보다 높습니다. APR과 이자율 비교에서 차이를 설명하고 있어요.

같은 방법을 다른 대출에도 쓸 수 있나요? 네, 가능해요. 대출 계산기는 자동차 대출과 개인 대출에도 쓸 수 있으며, 원리금 분할상환 계산 방식은 같습니다. 저축에 대해서는 복리 계산기로 반대 효과를 확인해 볼 수 있어요.