ค่างวดบ้านประกอบด้วยอะไรบ้าง: เงินต้น ดอกเบี้ย ภาษี และ PMI

ค่างวดสินเชื่อบ้านรายเดือนมักประกอบด้วยเงินต้นและดอกเบี้ยของสินเชื่อ บวกภาษีที่ดินและประกันอัคคีภัยของบ้าน ซึ่งมักถูกเก็บรวมไว้ในบัญชีเอสโครว์ (escrow) หากเงินดาวน์ของคุณน้อยกว่า 20% ของราคาบ้าน ผู้ให้สินเชื่อแบบทั่วไปมักจะเพิ่มค่าประกันสินเชื่อจำนองเอกชน (private mortgage insurance: PMI) เข้าไปด้วย ตัวอย่างเช่น สินเชื่อ $320,000 อัตรา 6.5% ระยะเวลา 30 ปี จะมีค่าเงินต้นและดอกเบี้ยรวม $2,022.62 ต่อเดือน ส่วนที่เหลือจะบวกเพิ่มเข้าไป ซึ่งขนาดจะขึ้นอยู่กับที่ตั้งของบ้านและค่าประกันที่คุณต้องจ่าย

เครื่องคำนวณค่าผ่อนบ้านค่าผ่อนบ้านต่อเดือนของฉันเท่าไหร่?ใช้ฟรี

ส่วนประกอบของค่างวด

ผู้ให้สินเชื่อมักเรียกค่างวดรายเดือนว่า PITI

• เงินต้น: ส่วนที่ช่วยลดยอดหนี้ที่คุณต้องชำระ
• ดอกเบี้ย: ค่าตอบแทนที่ผู้ให้สินเชื่อคิดจากเงินที่ให้ยืม โดยคำนวณจากยอดคงค้างที่คุณยังต้องชำระ
• ภาษี: ภาษีที่ดิน ซึ่งกำหนดโดยหน่วยงานท้องถิ่น
• ประกันภัย: ประกันอัคคีภัยของบ้าน และบางครั้งรวมถึงประกันน้ำท่วม

PMI เป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเมื่อสินเชื่อมีขนาดใหญ่เมื่อเทียบกับมูลค่าของบ้าน ส่วนค่าส่วนกลางหมู่บ้าน (HOA dues) หากบ้านของคุณอยู่ในนิติบุคคลหมู่บ้าน จะชำระแยกจากค่างวดสินเชื่อ

เอสโครว์ทำงานดังนี้ ทุกเดือนผู้ให้สินเชื่อจะหักเงินส่วนหนึ่งจากค่าภาษีที่ดินและค่าประกันของทั้งปีมาเก็บไว้ แล้วจึงชำระค่าใช้จ่ายเหล่านั้นเมื่อถึงกำหนด เนื่องจากภาษีและค่าประกันอาจเปลี่ยนแปลงได้ ยอดเงินในเอสโครว์และยอดค่างวดรวมจึงเปลี่ยนแปลงได้ แม้จะเป็นสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่ก็ตาม ใบแจ้งยอดเอสโครว์ประจำปีจะแสดงว่ามีการเก็บเงินและจ่ายออกไปเท่าใด

สูตรคำนวณพร้อมตัวอย่าง

ค่าเงินต้นและดอกเบี้ยคำนวณด้วยสูตรนี้:

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

โดย P คือวงเงินสินเชื่อ r คืออัตราดอกเบี้ยต่อปีหารด้วย 12 และ n คือจำนวนงวดการผ่อนชำระรายเดือน

ลองดูบ้านราคา $400,000 ที่ซื้อด้วยเงินดาวน์ 20% อัตรา 6.5% ระยะเวลา 30 ปี

• P = 400,000 × (1 − 0.20) = $320,000
• r = 0.065 ÷ 12 = 0.0054167
• n = 30 × 12 = 360

ค่าเงินต้นและดอกเบี้ยรายเดือนคือ $2,022.62 ตลอด 30 ปีจะจ่ายดอกเบี้ยประมาณ $408,000 นอกเหนือจากยอดเงิน $320,000 ที่กู้มา

ทำไมการผ่อนช่วงแรกจึงส่วนใหญ่เป็นดอกเบี้ย

ดอกเบี้ยของแต่ละเดือนคือยอดคงค้างคูณ r เมื่อเริ่มต้นยอดคงค้างยังสูง ค่างวดแต่ละงวดส่วนใหญ่จึงเป็นดอกเบี้ย ในเดือนแรก ดอกเบี้ย $320,000 × 0.065 ÷ 12 เท่ากับ $1,733.33 ดังนั้นจาก $2,022.62 มีเพียง $289.29 ที่ช่วยลดยอดหนี้

ในปีแรก ประมาณ 85% ของเงินต้นและดอกเบี้ยที่จ่ายไปจะเป็นดอกเบี้ย ยอดหนี้จึงลดลงช้าในช่วงแรก:

หลังจาก	ยอดคงค้างที่ยังต้องชำระ
ปีที่ 0	$320,000.00
ปีที่ 10	$271,283.60
ปีที่ 15	$232,189.25
ปีที่ 20	$178,128.90
ปีที่ 25	$103,373.32
ปีที่ 30	$0

นี่คือเหตุผลที่ช่วงสองสามปีแรกของสินเชื่อบ้านทำให้ส่วนของเจ้าของบ้านเพิ่มขึ้นช้า และเหตุใดการขายบ้านในช่วงต้นมักหมายถึงการต้องปิดยอดหนี้ที่ยังใกล้เคียงกับวงเงินกู้เดิม

PMI และเมื่อไรจึงสิ้นสุด

โดยทั่วไป PMI จะถูกเรียกเก็บกับสินเชื่อแบบทั่วไปเมื่อเงินดาวน์น้อยกว่า 20% ค่าใช้จ่ายขึ้นอยู่กับผู้ให้สินเชื่อ ประวัติเครดิตของคุณ และขนาดของสินเชื่อ ดังนั้นควรขอตัวเลขเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนซื้อ

พระราชบัญญัติคุ้มครองเจ้าของบ้าน ปี 1998 (Homeowners Protection Act of 1998) หรือที่เรียกกันว่า PMI Cancellation Act กำหนดกฎเกณฑ์สำหรับการยกเลิก PMI ตามที่อธิบายไว้ในคู่มือของ National Credit Union Administration เกี่ยวกับพระราชบัญญัตินี้:

• คุณสามารถขอให้ผู้ให้สินเชื่อยกเลิก PMI เมื่อยอดเงินต้นตามกำหนดการผ่อนลดลงเหลือ 80% ของมูลค่าบ้านเดิม และคุณอาจขอก่อนกำหนดได้ เมื่อยอดชำระจริงทำให้ยอดหนี้เหลือ 80% คุณต้องมีประวัติการชำระที่ดี ผู้ให้สินเชื่อต้องพอใจว่ามูลค่าทรัพย์สินไม่ได้ลดลง และทรัพย์สินต้องไม่มีภาระผูกพันรองที่มีบุริมสิทธิ์ (subordinate liens)
• ผู้ให้สินเชื่อต้องยกเลิก PMI โดยอัตโนมัติเมื่อยอดเงินต้นตามกำหนดการผ่อนลดลงเหลือ 78% ของมูลค่าเดิม หากสินเชื่อยังชำระตามปกติ
• สำหรับสินเชื่อความเสี่ยงสูง โดยทั่วไป PMI จะดำรงอยู่ต่อไปเกินจุดกึ่งกลางของระยะเวลาสินเชื่อไม่ได้ หากสินเชื่อยังชำระตามปกติ

ลองดูบ้านราคา $400,000 ที่ดาวน์ 10% ซึ่งหมายถึงสินเชื่อ $360,000 อัตรา 6.5% ระยะเวลา 30 ปี ค่างวดคือ $2,275.44 ตามกำหนดการมาตรฐาน ยอดคงค้างจะลดลงต่ำกว่า 80% ของมูลค่าบ้านคือ $320,000 ในงวดที่ 95 และต่ำกว่า 78% คือ $312,000 ในงวดที่ 109 วันที่เหล่านี้อ้างอิงจากการชำระตามกำหนด การจ่ายเพิ่มสามารถทำให้วันที่เหล่านี้มาถึงเร็วขึ้นได้ และคุณควรสอบถามวันที่ที่แน่นอนจากผู้ให้สินเชื่อเป็นลายลักษณ์อักษร

การจ่ายเพิ่มมีผลอย่างไร

การจ่ายเพิ่ม $200 ต่อเดือนสำหรับสินเชื่อ $320,000 ข้างต้นให้ผลลัพธ์ที่แตกต่างอย่างมาก หากไม่จ่ายเพิ่ม สินเชื่อจะมีระยะเวลา 360 งวด แต่เมื่อจ่ายเพิ่มเดือนละ $200 จะชำระหมดในเวลา 281 งวด คือเร็วกว่าเดิม 79 งวด ดอกเบี้ยรวมจะลดจาก $408,142 เหลือ $302,714 ประหยัดได้ $105,428.67

ก่อนเริ่มจ่ายเพิ่ม ควรตรวจสองเรื่อง แจ้งผู้ให้สินเชื่อเป็นลายลักษณ์อักษรว่าเงินเพิ่มให้นำไปหักเงินต้น ไม่ใช่นำไปชำระงวดถัดไป และอ่านเอกสารสินเชื่อของคุณเพื่อดูว่ามีข้อกำหนดเกี่ยวกับการชำระก่อนกำหนดหรือไม่

คำตอบสั้นๆ

ทำไมค่างวดของฉันไม่ลดลงหลังจากที่ฉันจ่ายเพิ่ม? ปกติการจ่ายเพิ่มไม่ได้ทำให้ค่างวดลดลง แต่จะทำให้ระยะเวลาสินเชื่อสั้นลง ควรตรวจสอบว่าผู้ให้สินเชื่อนำเงินไปหักเงินต้นแล้ว

อัตราดอกเบี้ยเหมือนกับ APR หรือไม่? ไม่เหมือนกัน APR รวมค่าธรรมเนียมบางส่วนไว้ด้วย จึงมักสูงกว่าอัตราดอกเบี้ย APR กับอัตราดอกเบี้ยต่างกันอย่างไร อธิบายความแตกต่างไว้

ใช้วิธีเดียวกันคำนวณสินเชื่อประเภทอื่นได้ไหม? ได้ เครื่องคำนวณสินเชื่อ ใช้ได้กับสินเชื่อรถยนต์และสินเชื่อส่วนบุคคล และใช้หลักการคิดดอกเบี้ยแบบผ่อนชำระเดียวกัน ส่วนการออม เครื่องคำนวณดอกเบี้ยทบต้น จะแสดงผลในทิศทางตรงกันข้าม