Bolånebetalning: amortering, ränta, skatt och PMI – vad ingår?

En månatlig bolånebetalning består oftast av amortering och ränta på lånet, plus fastighetsskatt och hemförsäkring, som ofta samlas in till ett escrowkonto. Om din kontantinsats är under 20 % av priset lägger en vanlig långivare oftast till även en privat bolåneförsäkring (PMI). På ett lån på $320,000 med 6,5 % ränta under 30 år blir amortering och ränta tillsammans $2,022.62 i månaden. De andra delarna läggs till ovanpå, och deras storlek beror på var du bor och vad din försäkring kostar.

BolånekalkylatorVad blir bolånet per månad?Gör det gratis

Delarna i betalningen

Långivare brukar beskriva den månatliga betalningen som PITI.

• Amortering: den del som minskar det du är skyldig.
• Ränta: långivarens avgift för pengarna, som beräknas på den skuld du fortfarande har kvar.
• Skatter: fastighetsskatt, som fastställs av kommunen.
• Försäkring: hemförsäkring, och ibland översvämningsförsäkring.

PMI är en extra kostnad när lånet är stort i förhållande till bostadens värde. Bostadsföreningsavgifter (HOA), om din bostad ingår i en förening, betalas separat från bolånet.

Escrow fungerar så här: varje månad tar långivaren en del av årets fastighetsskatt och försäkringskostnader och sparar den, och betalar sedan räkningarna när de förfaller. Eftersom skatt och försäkring kan ändras kan escrowbeloppet och den totala betalningen ändras även på ett lån med fast ränta. Din årliga escrowredovisning visar vad som har samlats in och betalats.

Formeln, med ett exempel

Betalningen för amortering och ränta beräknas med den här formeln:

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

Här är P lånebeloppet, r är den årliga räntan delat med 12 och n är antalet månatliga betalningar.

Tag ett hem för $400,000 som köps med 20 % kontantinsats, med 6,5 % ränta under 30 år.

• P = 400,000 × (1 − 0,20) = $320,000
• r = 0,065 ÷ 12 = 0,0054167
• n = 30 × 12 = 360

Den månatliga amorteringen och räntan är $2,022.62. Under hela 30-årsperioden blir det cirka $408,000 i ränta utöver de $320,000 du lånat.

Varför är det mesta av de första betalningarna ränta

Räntan för en månad är skulden gånger r. I början är skulden stor, så största delen av varje betalning är ränta. Den första månaden är $320,000 × 0,065 ÷ 12 lika med $1,733.33 i ränta, så bara $289.29 av de $2,022.62 minskar lånet.

Under det första året går cirka 85 % av det som betalas för amortering och ränta till ränta. Skulden minskar långsamt i början:

Efter	Kvarstående skuld
År 0	$320,000.00
År 10	$271,283.60
År 15	$232,189.25
År 20	$178,128.90
År 25	$103,373.32
År 30	$0

Det är därför de första åren av ett bolån bygger upp eget kapital långsamt, och varför det ofta innebär att man betalar en skuld som fortfarande ligger nära ursprungslånet om man säljer tidigt.

PMI och när den upphör

PMI tas oftast ut på vanliga bolån när kontantinsatsen är mindre än 20 %. Kostnaden beror på långivaren, din kreditvärdighet och lånets storlek, så be om siffran skriftligt innan du köper.

Homeowners Protection Act från 1998, även kallad PMI Cancellation Act, reglerar hur PMI kan upphöra. Enligt National Credit Union Administrations guide till lagen gäller följande:

• Du kan be långivaren avsluta PMI när den planerade amorteringsskulden når 80 % av bostadens ursprungliga värde. Du kan också be om det tidigare, när de faktiska betalningarna har fört skulden ner till 80 %. Du behöver en god betalningshistorik, långivaren måste vara övertygad om att bostadens värde inte har sjunkit, och bostaden får inte ha efterställda inteckningar.
• Långivaren måste avsluta PMI automatiskt när den planerade skulden når 78 % av det ursprungliga värdet, om lånet är i ordning.
• För lån med hög risk får PMI i regel inte fortsätta efter halva lånetiden, om lånet är i ordning.

Tag ett hem för $400,000 med 10 % kontantinsats, alltså ett lån på $360,000 med 6,5 % ränta under 30 år. Betalningen är $2,275.44. Enligt den vanliga planen sjunker skulden under 80 % av bostadens värde, $320,000, i månad 95, och under 78 %, $312,000, i månad 109. Datumen bygger på planerade betalningar. Extrabetalningar kan föra dem närmare, och du bör be långivaren om datumet skriftligt.

Vad extrabetalningar gör

En extra betalning på $200 i månaden på lånet på $320,000 ovan ändrar resultatet avsevärt. Utan extrabetalningar löper lånet i 360 månader. Med $200 extra i månaden är det betalt på 281 månader, alltså 79 månader tidigare. Den totala räntan sjunker från $408,142 till $302,714, en besparing på $105,428.67.

Två kontroller innan du börjar. Skriv till långivaren att extra pengar ska gå till amorteringen och inte till nästa betalning, och läs låneavtalet för eventuella villkor om förtida inlösen.

Snabba svar

Varför sjönk inte min betalning när jag betalade extra? En lägre betalning är inte det vanliga resultatet. Extrabetalningar förkortar normalt lånet. Kontrollera att långivaren har använt pengarna till amortering.

Är räntan detsamma som effektiv ränta (APR)? Nej. Den effektiva räntan inkluderar vissa avgifter, så den är oftast högre än den nominella räntan. APR vs interest rate förklarar skillnaden.

Kan jag använda samma metod för andra lån? Ja. Lånekalkylator fungerar för billån och privatlån, och samma logik för amortering gäller. För sparande visar Räknare för ränta-på-ränta motsatt effekt.