Was in der Hypothekenrate steckt: Tilgung, Zinsen, Steuern und PMI

Eine monatliche Hypothekenrate besteht meist aus Tilgung und Zinsen für das Darlehen, dazu kommen Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung, die oft auf einem Treuhandkonto (Escrow) gesammelt werden. Wenn dein Eigenkapital weniger als 20 % des Kaufpreises ausmacht, verlangt ein klassischer Kreditgeber meist zusätzlich eine private Hypothekenversicherung (PMI). Bei einem Darlehen über $320,000 zu 6,5 % über 30 Jahre betragen Tilgung und Zinsen zusammen $2,022.62 im Monat. Die übrigen Teile kommen obendrauf, und ihre Höhe hängt davon ab, wo du wohnst und was deine Versicherung kostet.

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Die Bestandteile der Rate

Banken beschreiben die monatliche Rate oft als PITI.

• Tilgung: der Teil, der deine Restschuld verringert.
• Zinsen: das Entgelt der Bank für das geliehene Geld, berechnet auf die noch offene Restschuld.
• Steuern: Grundsteuer, von der Gemeinde festgesetzt.
• Versicherung: Wohngebäudeversicherung und manchmal Elementarversicherung.

PMI ist ein zusätzlicher Kostenpunkt, wenn das Darlehen im Verhältnis zum Wert der Immobilie groß ist. Hausgeld (HOA-Beiträge), falls deine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft liegt, zahlst du getrennt von der Hypothek.

Das Escrow-Konto funktioniert so: Jeden Monat legt die Bank einen Anteil der jährlichen Grundsteuer- und Versicherungsrechnungen zurück und zahlt sie bei Fälligkeit. Weil Steuern und Versicherung sich ändern können, können sich der Escrow-Betrag und die Gesamtrate auch bei einem Festzinsdarlehen ändern. Deine jährliche Escrow-Abrechnung zeigt, was eingezogen und was bezahlt wurde.

Die Formel, mit Beispiel

Die Rate für Tilgung und Zinsen berechnet sich mit dieser Formel:

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

Dabei ist P die Darlehenssumme, r der Jahreszins geteilt durch 12 und n die Anzahl der Monatsraten.

Nimm eine Immobilie für $400,000, gekauft mit 20 % Eigenkapital, zu 6,5 % über 30 Jahre.

• P = 400,000 × (1 − 0.20) = $320,000
• r = 0.065 ÷ 12 = 0.0054167
• n = 30 × 12 = 360

Die monatliche Rate für Tilgung und Zinsen beträgt $2,022.62. Über die vollen 30 Jahre fallen etwa $408,000 Zinsen an, zusätzlich zu den $320,000, die du geliehen hast.

Warum frühe Raten überwiegend aus Zinsen bestehen

Die Zinsen eines Monats ergeben sich aus der Restschuld mal r. Am Anfang ist die Restschuld hoch, deshalb besteht der größte Teil jeder Rate aus Zinsen. Im ersten Monat sind es $320,000 × 0.065 ÷ 12 = $1,733.33 Zinsen, sodass nur $289.29 der $2,022.62 die Schuld verringern.

Im ersten Jahr gehen etwa 85 % von Tilgung und Zinsen in die Zinsen. Die Restschuld sinkt anfangs nur langsam:

Nach	Offene Restschuld
Jahr 0	$320,000.00
Jahr 10	$271,283.60
Jahr 15	$232,189.25
Jahr 20	$178,128.90
Jahr 25	$103,373.32
Jahr 30	$0

Deshalb baust du in den ersten Jahren eines Darlehens nur langsam Eigenkapital auf. Und wenn du früh verkaufst, musst du oft eine Restschuld ablösen, die noch nah an der ursprünglichen Summe liegt.

PMI und wann sie endet

PMI fällt bei klassischen Darlehen meist an, wenn das Eigenkapital weniger als 20 % beträgt. Die Kosten hängen vom Kreditgeber, deiner Bonität und der Darlehenshöhe ab. Lass dir die Summe deshalb vor dem Kauf schriftlich nennen.

Der Homeowners Protection Act von 1998, auch PMI Cancellation Act genannt, regelt, wann sie endet. Laut dem Leitfaden der National Credit Union Administration zu diesem Gesetz gilt:

• Du kannst die Bank bitten, die PMI zu streichen, sobald die planmäßige Restschuld 80 % des ursprünglichen Immobilienwerts erreicht. Du kannst auch früher fragen, wenn deine tatsächlichen Zahlungen die Restschuld auf 80 % bringen. Dafür brauchst du eine gute Zahlungshistorie, die Bank muss sich vergewissern, dass der Wert der Immobilie nicht gesunken ist, und die Immobilie darf keine nachrangigen Belastungen haben.
• Die Bank muss die PMI automatisch beenden, wenn die planmäßige Restschuld 78 % des ursprünglichen Werts erreicht, sofern das Darlehen vertragsgemäß bedient wird.
• Bei Hochrisikodarlehen darf die PMI im Allgemeinen nicht über die Hälfte der Laufzeit hinaus weiterlaufen, wenn das Darlehen vertragsgemäß bedient wird.

Nimm eine Immobilie für $400,000 mit 10 % Eigenkapital, also ein Darlehen von $360,000 zu 6,5 % über 30 Jahre. Die Rate beträgt $2,275.44. Nach dem Standardplan fällt die Restschuld in Monat 95 unter 80 % des Immobilienwerts, also unter $320,000, und in Monat 109 unter 78 %, also unter $312,000. Diese Termine beruhen auf planmäßigen Zahlungen. Sondertilgungen können sie vorziehen, deshalb solltest du dir den Termin von der Bank schriftlich bestätigen lassen.

Was Sondertilgungen bewirken

Eine Sondertilgung von $200 im Monat auf das oben genannte Darlehen über $320,000 verändert das Ergebnis deutlich. Ohne Sondertilgungen läuft das Darlehen 360 Monate. Mit zusätzlichen $200 im Monat ist es nach 281 Monaten abbezahlt, also 79 Monate früher. Die Gesamtzinsen sinken von $408,142 auf $302,714, eine Ersparnis von $105,428.67.

Zwei Dinge solltest du vor dem Start prüfen. Sag der Bank schriftlich, dass das Extrageld in die Tilgung und nicht in die nächste Rate fließen soll. Und lies in deinen Darlehensunterlagen nach, ob eine Klausel zur vorzeitigen Rückzahlung gilt.

Kurz beantwortet

Warum ist meine Rate nicht gesunken, nachdem ich Sondertilgungen geleistet habe? Eine niedrigere Rate ist nicht das übliche Ergebnis. Sondertilgungen verkürzen normalerweise die Laufzeit. Prüfe, ob die Bank das Geld tatsächlich der Tilgung zugeordnet hat.

Ist der Zinssatz dasselbe wie der APR? Nein. Der APR enthält einige Gebühren und liegt deshalb meist über dem Zinssatz. Effektivzins und Sollzins erklärt den Unterschied.

Kann ich dieselbe Methode für andere Kredite nutzen? Ja. Der Kreditrechner funktioniert für Autokredite und Privatkredite, und dieselbe Tilgungslogik gilt. Beim Sparen zeigt der Zinseszinsrechner den umgekehrten Effekt.