Isi cicilan KPR: pokok, bunga, pajak, dan PMI

Cicilan KPR bulanan biasanya terdiri dari pokok dan bunga pinjaman, ditambah pajak properti dan asuransi rumah, yang sering dikumpulkan ke dalam rekening escrow. Jika uang muka Anda kurang dari 20% dari harga, pemberi pinjaman konvensional biasanya juga menambahkan asuransi hipotek swasta (PMI). Pada pinjaman $320,000 dengan bunga 6,5% selama 30 tahun, pokok dan bunga mencapai $2,022.62 per bulan. Komponen lainnya ditambahkan di atasnya, dan besarnya bergantung pada lokasi rumah serta biaya asuransi yang Anda bayar.

Kalkulator KPRBerapa cicilan KPR saya per bulan?Pakai gratis

Komponen cicilan

Pemberi pinjaman sering menyebut cicilan bulanan sebagai PITI.

• Pokok: bagian yang mengurangi jumlah utang Anda.
• Bunga: biaya pemberi pinjaman atas dana yang dipinjam, yang dihitung dari sisa utang Anda.
• Pajak: pajak properti, yang ditetapkan oleh pemerintah daerah.
• Asuransi: asuransi rumah, dan kadang asuransi banjir.

PMI adalah biaya tambahan ketika pinjaman besar dibandingkan dengan nilai rumah. Iuran HOA, jika rumah Anda berada dalam sebuah asosiasi, dibayar terpisah dari KPR.

Escrow bekerja seperti ini: setiap bulan pemberi pinjaman menyisihkan sebagian dari tagihan pajak properti dan asuransi setahun, lalu membayarkannya saat jatuh tempo. Karena pajak dan asuransi bisa berubah, jumlah escrow dan total cicilan juga bisa berubah, meskipun pinjamannya berbunga tetap. Laporan escrow tahunan Anda menunjukkan berapa yang sudah dikumpulkan dan dibayarkan.

Rumus, dengan contoh

Pembayaran pokok dan bunga dihitung dengan rumus ini:

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

Di sini P adalah jumlah pinjaman, r adalah bunga tahunan dibagi 12, dan n adalah jumlah cicilan bulanan.

Ambil contoh rumah $400,000 yang dibeli dengan uang muka 20%, dengan bunga 6,5% selama 30 tahun.

• P = 400,000 × (1 − 0,20) = $320,000
• r = 0,065 ÷ 12 = 0,0054167
• n = 30 × 12 = 360

Pokok dan bunga per bulan adalah $2,022.62. Selama 30 tahun penuh, itu berarti sekitar $408,000 bunga di atas $320,000 yang dipinjam.

Mengapa cicilan awal sebagian besar berupa bunga

Bunga untuk satu bulan adalah saldo dikali r. Di awal, saldonya masih besar, jadi sebagian besar cicilan setiap bulan berupa bunga. Pada bulan pertama, $320,000 × 0,065 ÷ 12 adalah $1,733.33 bunga, sehingga hanya $289.29 dari $2,022.62 yang mengurangi pinjaman.

Selama tahun pertama, sekitar 85% dari pokok dan bunga yang dibayar masuk ke bunga. Saldo turun perlahan di awal:

Setelah	Sisa utang
Tahun 0	$320,000.00
Tahun 10	$271,283.60
Tahun 15	$232,189.25
Tahun 20	$178,128.90
Tahun 25	$103,373.32
Tahun 30	$0

Inilah sebabnya beberapa tahun pertama KPR membangun ekuitas dengan lambat, dan mengapa menjual rumah lebih awal sering berarti melunasi sisa utang yang masih mendekati jumlah pinjaman awal.

PMI dan kapan berakhir

PMI biasanya dikenakan pada pinjaman konvensional ketika uang muka kurang dari 20%. Biayanya bergantung pada pemberi pinjaman, riwayat kredit Anda, dan besar pinjaman, jadi mintalah angkanya secara tertulis sebelum membeli.

Homeowners Protection Act 1998, yang juga disebut PMI Cancellation Act, mengatur aturan untuk mengakhiri PMI. Sebagaimana dijelaskan dalam panduan National Credit Union Administration (Administrasi Koperasi Kredit Nasional AS) tentang undang-undang tersebut:

• Anda dapat meminta pemberi pinjaman menghentikan PMI setelah saldo pokok terjadwal mencapai 80% dari nilai awal rumah. Anda juga dapat memintanya lebih awal, begitu pembayaran nyata membuat saldo mencapai 80%. Anda perlu memiliki riwayat pembayaran yang baik, pemberi pinjaman harus yakin bahwa nilai properti tidak turun, dan properti tidak boleh memiliki hak gadai tambahan.
• Pemberi pinjaman wajib menghentikan PMI secara otomatis ketika saldo terjadwal mencapai 78% dari nilai awal, selama pinjaman lancar.
• Untuk pinjaman berisiko tinggi, PMI umumnya tidak boleh berlanjut melewati titik tengah masa pinjaman jika pinjaman masih lancar.

Ambil contoh rumah $400,000 dengan uang muka 10%, sehingga pinjamannya $360,000 dengan bunga 6,5% selama 30 tahun. Cicilannya $2,275.44. Dengan jadwal standar, saldo turun di bawah 80% dari nilai rumah, yaitu $320,000, pada bulan ke-95, dan di bawah 78%, yaitu $312,000, pada bulan ke-109. Tanggal tersebut didasarkan pada cicilan terjadwal. Pembayaran ekstra dapat memajukan tanggal itu, dan Anda sebaiknya menanyakan tanggal pastinya kepada pemberi pinjaman secara tertulis.

Dampak pembayaran ekstra

Tambahan $200 per bulan pada pinjaman $320,000 di atas mengubah hasilnya secara signifikan. Tanpa pembayaran ekstra, pinjaman berjalan selama 360 bulan. Dengan tambahan $200 per bulan, pinjaman lunas dalam 281 bulan, yaitu 79 bulan lebih cepat. Total bunga turun dari $408,142 menjadi $302,714, penghematan sebesar $105,428.67.

Dua hal perlu diperiksa sebelum Anda mulai. Beri tahu pemberi pinjaman secara tertulis bahwa uang tambahan harus dialokasikan ke pokok, bukan ke cicilan berikutnya, dan baca dokumen pinjaman Anda untuk mencari klausul pelunasan dipercepat.

Jawaban singkat

Kenapa cicilan saya tidak turun setelah saya membayar ekstra? Cicilan yang lebih rendah bukan hasil yang biasa. Pembayaran ekstra umumnya mempersingkat masa pinjaman. Pastikan pemberi pinjaman mengalokasikan uang tersebut ke pokok.

Apakah suku bunga sama dengan APR? Tidak. APR sudah memasukkan sebagian biaya, jadi biasanya lebih tinggi daripada suku bunga. APR vs suku bunga menjelaskan perbedaannya.

Bisakah saya memakai cara yang sama untuk pinjaman lain? Bisa. Kalkulator pinjaman berlaku untuk kredit kendaraan dan pinjaman pribadi, dan logika amortisasinya sama. Untuk tabungan, kalkulator bunga majemuk menunjukkan efek sebaliknya.