Cosa c'è in una rata del mutuo: capitale, interessi, tasse e PMI

La rata mensile del mutuo è di solito composta da capitale e interessi sul prestito, a cui si aggiungono l'imposta sugli immobili e l'assicurazione della casa, spesso raccolte in un conto escrow (un conto di garanzia gestito dalla banca). Se l'anticipo è inferiore al 20% del prezzo, la banca tradizionale di solito aggiunge anche la PMI (assicurazione ipotecaria privata). Su un prestito da $320,000 al 6.5% in 30 anni, capitale e interessi ammontano a $2,022.62 al mese. Le altre voci si sommano, e il loro importo dipende da dove vivi e da quanto paghi di assicurazione.

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Le parti della rata

Le banche descrivono spesso la rata mensile con la sigla PITI.

• Capitale: la parte che riduce quanto devi ancora restituire.
• Interessi: il costo che la banca applica per il denaro prestato, calcolato sul debito residuo.
• Tasse: l'imposta sugli immobili, stabilita dall'ente locale.
• Assicurazione: l'assicurazione della casa e, a volte, quella contro le alluvioni.

La PMI è un costo aggiuntivo quando il prestito è grande rispetto al valore della casa. Le spese condominiali (HOA), se la casa fa parte di un'associazione, si pagano a parte rispetto al mutuo.

Il conto escrow funziona così: ogni mese la banca accantona una quota delle bollette annuali dell'imposta sugli immobili e dell'assicurazione, e poi le paga alla scadenza. Poiché tasse e assicurazione possono cambiare, l'importo dell'escrow e la rata totale possono cambiare anche con un mutuo a tasso fisso. L'estratto annuale dell'escrow mostra cosa è stato accantonato e cosa è stato pagato.

La formula, con un esempio

La rata di capitale e interessi si calcola con questa formula:

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

Qui P è l'importo del prestito, r è il tasso annuo diviso per 12 e n è il numero di rate mensili.

Prendi una casa da $400,000, acquistata con il 20% di anticipo, al 6.5% in 30 anni.

• P = 400,000 × (1 − 0.20) = $320,000
• r = 0.065 ÷ 12 = 0.0054167
• n = 30 × 12 = 360

La rata mensile di capitale e interessi è di $2,022.62. In 30 anni, questo significa circa $408,000 di interessi in aggiunta ai $320,000 presi in prestito.

Perché all'inizio si pagano soprattutto interessi

Gli interessi di un mese sono il debito residuo moltiplicato per r. All'inizio il debito residuo è alto, quindi la maggior parte di ogni rata è fatta di interessi. Nel primo mese, $320,000 × 0.065 ÷ 12 fa $1,733.33 di interessi, quindi solo $289.29 dei $2,022.62 riduce il prestito.

Nel primo anno, circa l'85% di capitale e interessi versati va in interessi. All'inizio il debito si riduce lentamente:

Dopo	Debito ancora da pagare
Anno 0	$320,000.00
Anno 10	$271,283.60
Anno 15	$232,189.25
Anno 20	$178,128.90
Anno 25	$103,373.32
Anno 30	$0

Per questo i primi anni di un mutuo costruiscono il patrimonio lentamente, e vendere in anticipo spesso significa estinguere un debito ancora vicino all'importo iniziale.

PMI e quando termina

La PMI di solito si applica sui mutui tradizionali quando l'anticipo è inferiore al 20%. Il costo dipende dalla banca, dal tuo merito creditizio e dall'importo del prestito, quindi chiedi la cifra per iscritto prima di acquistare.

L'Homeowners Protection Act del 1998, detto anche PMI Cancellation Act, stabilisce le regole per la sua cessazione. Come descritto nella guida del National Credit Union Administration sulla legge:

• Puoi chiedere alla banca di annullare la PMI quando il capitale residuo previsto scende all'80% del valore originario della casa. Puoi anche chiederlo prima, quando i pagamenti effettivi portano il debito all'80%. Servono una buona storia di pagamenti, la certezza della banca che il valore dell'immobile non sia diminuito e che l'immobile non sia gravato da ipoteche di rango inferiore.
• La banca deve eliminare automaticamente la PMI quando il capitale residuo previsto raggiunge il 78% del valore originario, se il mutuo è in regola.
• Per i mutui ad alto rischio, la PMI in genere non può proseguire oltre la metà della durata del prestito, se il mutuo è in regola.

Prendi una casa da $400,000 con il 10% di anticipo, quindi un prestito da $360,000 al 6.5% in 30 anni. La rata è di $2,275.44. Con il piano standard, il debito scende sotto l'80% del valore della casa, cioè $320,000, al mese 95, e sotto il 78%, cioè $312,000, al mese 109. Queste date si basano sui pagamenti previsti. I versamenti extra possono anticiparle, quindi chiedi alla banca la data per iscritto.

Cosa fanno i versamenti extra

Un extra di $200 al mese sul prestito da $320,000 di cui sopra cambia il risultato in modo sensibile. Senza versamenti extra, il prestito dura 360 mesi. Con $200 al mese in più, viene estinto in 281 mesi, cioè 79 mesi prima. Gli interessi totali scendono da $408,142 a $302,714, con un risparmio di $105,428.67.

Due controlli prima di iniziare. Comunica alla banca per iscritto che il denaro extra deve andare al capitale e non alla rata successiva, e leggi nel contratto eventuali clausole di estinzione anticipata.

Risposte rapide

Perché la mia rata non è scesa dopo i versamenti extra? Di solito una rata più bassa non è il risultato normale. I versamenti extra di norma accorciano il prestito. Verifica che la banca abbia applicato il denaro al capitale.

Il tasso di interesse è lo stesso del TAEG? No. Il TAEG include alcune spese, quindi di solito è più alto del tasso. TAEG e tasso di interesse spiega la differenza.

Posso usare lo stesso metodo per altri prestiti? Sì. Il Calcolatore di prestiti funziona per i prestiti auto e personali, e la stessa logica di ammortamento vale per tutti. Per i risparmi, il Calcolatore di interesse composto mostra l'effetto opposto.