O que compõe a parcela do financiamento imobiliário: principal, juros, imposto e PMI

A parcela mensal do financiamento costuma ser o principal e os juros do empréstimo, mais o imposto sobre o imóvel e o seguro residencial, que frequentemente são cobrados por meio de uma conta de custódia (escrow). Se a sua entrada for inferior a 20% do preço, o credor convencional geralmente também acrescenta o seguro hipotecário privado (PMI). Em um empréstimo de $320,000 a 6,5% ao ano em 30 anos, o principal e os juros somam $2,022.62 por mês. As outras partes são acrescentadas por cima, e o valor delas depende de onde você mora e do que paga de seguro.

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As partes da parcela

Os credores costumam chamar a parcela mensal de PITI.

• Principal: a parte que reduz o que você deve.
• Juros: o custo do dinheiro cobrado pelo credor, calculado sobre o saldo que você ainda deve.
• Impostos: imposto sobre o imóvel, definido pela prefeitura.
• Seguro: seguro residencial e, às vezes, seguro contra enchentes.

O PMI é um custo extra quando o empréstimo é grande em relação ao valor do imóvel. As taxas da associação de moradores (HOA), se o imóvel fizer parte de uma, são pagas separadamente do financiamento.

A conta de custódia funciona assim: todo mês, o credor separa uma parte das contas anuais de imposto e seguro e a guarda, depois paga essas contas quando vencem. Como impostos e seguros podem mudar, o valor da conta de custódia e o total da parcela podem mudar mesmo em um financiamento de taxa fixa. O extrato anual da conta mostra o que foi recolhido e o que foi pago.

A fórmula, com um exemplo

O cálculo da parcela de principal e juros usa esta fórmula:

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

Aqui, P é o valor financiado, r é a taxa anual dividida por 12 e n é o número de parcelas mensais.

Considere um imóvel de $400,000 comprado com 20% de entrada, a 6,5% ao ano em 30 anos.

• P = 400,000 × (1 − 0,20) = $320,000
• r = 0,065 ÷ 12 = 0,0054167
• n = 30 × 12 = 360

O principal e os juros mensais são $2,022.62. Ao longo dos 30 anos, são cerca de $408,000 de juros somados aos $320,000 emprestados.

Por que os primeiros pagamentos são quase só juros

Os juros de um mês são o saldo multiplicado por r. No início, o saldo é alto, então a maior parte de cada parcela é juros. No primeiro mês, $320,000 × 0,065 ÷ 12 dá $1,733.33 de juros, e apenas $289.29 dos $2,022.62 reduzem o empréstimo.

No primeiro ano, cerca de 85% do principal e dos juros pagos vai para os juros. O saldo cai devagar no começo:

Após	Saldo devedor
Ano 0	$320,000.00
Ano 10	$271,283.60
Ano 15	$232,189.25
Ano 20	$178,128.90
Ano 25	$103,373.32
Ano 30	$0

É por isso que os primeiros anos de um financiamento formam patrimônio devagar, e por que vender cedo muitas vezes significa quitar um saldo ainda próximo do valor original do empréstimo.

O PMI e quando ele acaba

O PMI geralmente é cobrado em empréstimos convencionais quando a entrada é inferior a 20%. O custo depende do credor, do seu histórico de crédito e do tamanho do empréstimo, então peça o valor por escrito antes de comprar.

O Homeowners Protection Act de 1998, também chamado de PMI Cancellation Act, define as regras para encerrá-lo. Conforme descrito no guia da Administração Nacional de Cooperativas de Crédito dos EUA sobre a lei:

• Você pode pedir ao credor para cancelar o PMI quando o saldo principal programado chegar a 80% do valor original do imóvel. Também é possível pedir antes, quando os pagamentos efetivos levarem o saldo a 80%. É preciso ter um bom histórico de pagamentos, o credor precisa estar satisfeito de que o valor do imóvel não caiu e o imóvel não pode ter gravames subordinados.
• O credor deve encerrar o PMI automaticamente quando o saldo programado chegar a 78% do valor original, desde que o financiamento esteja em dia.
• Em empréstimos de alto risco, o PMI geralmente não pode continuar após a metade do prazo do empréstimo, desde que as parcelas estejam em dia.

Considere um imóvel de $400,000 com 10% de entrada, ou seja, um empréstimo de $360,000 a 6,5% ao ano em 30 anos. A parcela é $2,275.44. Pelo cronograma padrão, o saldo cai abaixo de 80% do valor do imóvel, $320,000, no mês 95, e abaixo de 78%, $312,000, no mês 109. Essas datas se baseiam nos pagamentos programados. Pagamentos extras podem antecipá-las, e você deve pedir a data ao credor por escrito.

O que os pagamentos extras fazem

Um extra de $200 por mês no empréstimo de $320,000 acima muda bastante o resultado. Sem pagamentos extras, o empréstimo dura 360 meses. Com $200 a mais por mês, ele é quitado em 281 meses, ou seja, 79 meses antes. Os juros totais caem de $408,142 para $302,714, uma economia de $105,428.67.

Duas verificações antes de começar. Informe ao credor por escrito que o dinheiro extra deve ser aplicado no principal, e não na próxima parcela, e leia os papéis do financiamento para encontrar qualquer cláusula de pagamento antecipado.

Respostas rápidas

Por que minha parcela não caiu depois que paguei a mais? Uma parcela menor não é o resultado habitual. Pagamentos extras normalmente encurtam o financiamento. Confira se o credor aplicou o valor no principal.

A taxa de juros é a mesma coisa que o CET? Não. O CET inclui algumas taxas, por isso costuma ser maior que a taxa de juros. CET x taxa de juros explica a diferença.

Posso usar o mesmo método em outros empréstimos? Sim. A Calculadora de empréstimo funciona para financiamento de carro e empréstimo pessoal, e a mesma lógica de amortização se aplica. Para poupança, a Calculadora de juros compostos mostra o efeito contrário.