З чого складається іпотечний платіж: основний борг, відсотки, податки та PMI

Щомісячний іпотечний платіж зазвичай складається з основного боргу та відсотків за кредитом, а також податку на нерухомість і страхування житла, які часто збирають на ескроу-рахунок. Якщо перший внесок становить менше 20% ціни, традиційний кредитор зазвичай додає ще й приватне іпотечне страхування (PMI). За іпотечним кредитом на $320,000 під 6.5% на 30 років основний борг і відсотки становлять $2,022.62 на місяць. Решта частин додаються зверху, і їхній розмір залежить від того, де ви живете і скільки платите за страхування.

Калькулятор іпотекиСкільки платити за іпотеку щомісяця?Безкоштовно

Частини платежу

Кредитори часто називають щомісячний платіж PITI.

• Основний борг: частина, яка зменшує вашу заборгованість.
• Відсотки: плата кредитора за гроші, яка нараховується на залишок боргу.
• Податки: податок на нерухомість, який встановлює місцева влада.
• Страхування: страхування житла, а іноді страхування від повені.

PMI — це додаткова витрата, коли кредит великий порівняно з вартістю житла. Внески до ОСББ, якщо ваш будинок входить до асоціації, сплачуються окремо від іпотеки.

Ескроу працює так: щомісяця кредитор відраховує частину річних рахунків за податок на нерухомість і страхування та утримує їх, а потім оплачує ці рахунки, коли настає строк. Оскільки податки і страхування можуть змінюватися, сума ескроу і загальний платіж можуть змінюватися навіть за кредитом із фіксованою ставкою. Ваша річна виписка з ескроу-рахунку показує, що було зібрано і сплачено.

Формула з прикладом

Платіж за основним боргом і відсотками розраховується за такою формулою:

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

Тут P — сума кредиту, r — річна ставка, поділена на 12, а n — кількість місячних платежів.

Візьмемо житло за $400,000, куплене з першим внеском 20% під 6.5% на 30 років.

• P = 400,000 × (1 − 0.20) = $320,000
• r = 0.065 ÷ 12 = 0.0054167
• n = 30 × 12 = 360

Щомісячний платіж за основним боргом і відсотками становить $2,022.62. За весь 30-річний строк це близько $408,000 відсотків понад $320,000, які ви позичили.

Чому на початку платіж переважно складається з відсотків

Відсотки за місяць дорівнюють залишку боргу, помноженому на r. На початку залишок великий, тому більша частина кожного платежу йде на відсотки. У перший місяць $320,000 × 0.065 ÷ 12 дає $1,733.33 відсотків, тож лише $289.29 із $2,022.62 зменшують кредит.

За перший рік близько 85% сплачених основного боргу та відсотків іде на відсотки. Спочатку залишок зменшується повільно:

Через	Залишок боргу
Рік 0	$320,000.00
Рік 10	$271,283.60
Рік 15	$232,189.25
Рік 20	$178,128.90
Рік 25	$103,373.32
Рік 30	$0

Саме тому перші роки іпотеки повільно збільшують вашу частку у вартості житла, і тому продаж на початку часто означає погашення залишку, який ще близький до початкової суми кредиту.

PMI і коли він припиняється

PMI зазвичай стягують за традиційними кредитами, коли перший внесок менший за 20%. Вартість залежить від кредитора, вашої кредитної історії та розміру кредиту, тож перед покупкою запитайте цифру в письмовому вигляді.

Закон про захист власників житла 1998 року (Homeowners Protection Act), який також називають Законом про скасування PMI, встановлює правила припинення цього страхування. Як описано в посібнику Національної адміністрації кредитних спілок щодо цього закону:

• Ви можете попросити кредитора скасувати PMI, коли запланований залишок основного боргу досягне 80% початкової вартості житла. Можна також попросити раніше, коли фактичні платежі доведуть залишок до 80%. Потрібна гарна історія платежів, кредитор має бути переконаний, що вартість житла не знизилася, і на майні не має бути підпорядкованих заставних прав.
• Кредитор мусить припинити PMI автоматично, коли запланований залишок досягне 78% початкової вартості, якщо кредит обслуговується без прострочень.
• Для кредитів із високим ризиком PMI, як правило, не може тривати після половини строку кредиту, якщо кредит обслуговується без прострочень.

Візьмемо житло за $400,000 із першим внеском 10%, тобто кредит $360,000 під 6.5% на 30 років. Платіж становить $2,275.44. За стандартним графіком залишок опускається нижче 80% вартості житла, тобто $320,000, на 95-му місяці, а нижче 78%, тобто $312,000, — на 109-му. Ці дати розраховані за запланованими платежами. Додаткові платежі можуть їх наблизити, тож дату варто уточнити в кредитора письмово.

Що дають додаткові платежі

Додаткові $200 на місяць за кредитом на $320,000, описаним вище, суттєво змінюють результат. Без додаткових платежів кредит триває 360 місяців. З додатковими $200 на місяць його погашено за 281 місяць, тобто на 79 місяців раніше. Загальні відсотки знижуються з $408,142 до $302,714, що становить економію $105,428.67.

Дві перевірки перед стартом. Повідомте кредитора письмово, що додаткові гроші мають іти на основний борг, а не на наступний платіж, і прочитайте договір щодо будь-якого пункту про дострокове погашення.

Короткі відповіді

Чому мій платіж не зменшився після додаткових внесків? Зменшення платежу — не звичайний результат. Додаткові платежі зазвичай скорочують строк кредиту. Перевірте, чи кредитор зарахував гроші на основний борг.

Чи однакова процентна ставка і річна ефективна ставка (APR)? Ні. APR враховує деякі комісії, тому зазвичай вона вища за ставку. APR проти процентної ставки пояснює різницю.

Чи можна використати той самий метод для інших кредитів? Так. Калькулятор кредиту працює для автокредитів і споживчих кредитів, і та сама логіка амортизації застосовується. Для заощаджень Калькулятор складних відсотків показує протилежний ефект.