Mitä asuntolainan kuukausierä sisältää: pääoma, korko, vero ja PMI

Asuntolainan kuukausierä koostuu yleensä lainan lyhennyksestä ja korosta sekä kiinteistöverosta ja kotivakuutuksesta. Verot ja vakuutus kerätään usein escrow-tilille. Jos käsiraha on alle 20 % hinnasta, tavallinen lainanantaja lisää yleensä myös yksityisen asuntolainavakuutuksen (PMI). $320,000 lainasta 6,5 %:n korolla 30 vuodeksi lyhennys ja korko ovat $2,022.62 kuukaudessa. Muut erät lisätään tämän päälle, ja niiden suuruus riippuu asuinpaikasta ja vakuutuksen hinnasta.

Asuntolainan laskuriPaljonko asuntolaina maksaa kuukaudessa?Tee se ilmaiseksi

Kuukausierän osat

Lainanantajat kuvaavat kuukausierää usein lyhenteellä PITI.

• Lyhennys: osa, joka pienentää velkaasi.
• Korko: lainanantajan veloitus rahasta, joka lasketaan jäljellä olevalle lainapääomalle.
• Verot: kiinteistövero, jonka kunta määrää.
• Vakuutus: kotivakuutus ja joskus tulvavakuutus.

PMI on lisäkustannus, kun laina on suuri asunnon arvoon nähden. HOA-maksut eli yhtiömaksut maksetaan erikseen asuntolainan lisäksi, jos asunto kuuluu yhtiöön.

Escrow toimii näin: lainanantaja ottaa joka kuukausi osan vuoden veroista ja vakuutuksista ja pitää sen tilillä, kunnes laskut erääntyvät. Koska verot ja vakuutus voivat muuttua, escrow-erä ja koko kuukausierä voivat muuttua myös kiinteäkorkoisessa lainassa. Vuosittainen escrow-tiliote näyttää, mitä on kerätty ja maksettu.

Kaava ja esimerkki

Lyhennyksen ja koron erä lasketaan tällä kaavalla:

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

Tässä P on lainan määrä, r on vuosikorko jaettuna 12:lla ja n on kuukausierien lukumäärä.

Otetaan esimerkiksi $400,000 asunto, joka ostetaan 20 %:n käsirahalla, 6,5 %:n korolla 30 vuodeksi.

• P = 400 000 × (1 − 0,20) = $320,000
• r = 0,065 ÷ 12 = 0,0054167
• n = 30 × 12 = 360

Kuukausittainen lyhennys ja korko ovat $2,022.62. Koko 30 vuoden aikana korkoa kertyy noin $408,000 lainatun $320,000:n päälle.

Miksi alun maksut ovat enimmäkseen korkoa

Kuukauden korko on jäljellä olevan lainan määrä kerrottuna r:llä. Alussa laina on suuri, joten suurin osa jokaisesta erästä on korkoa. Ensimmäisen kuukauden korko on $320,000 × 0,065 ÷ 12 eli $1,733.33, joten vain $289.29 kuukauden $2,022.62 erästä pienentää lainaa.

Ensimmäisen vuoden aikana noin 85 % maksetusta lyhennyksestä ja korosta menee korkoon. Laina pienenee aluksi hitaasti:

Kun on kulunut	Jäljellä oleva laina
Vuosi 0	$320,000.00
Vuosi 10	$271,283.60
Vuosi 15	$232,189.25
Vuosi 20	$178,128.90
Vuosi 25	$103,373.32
Vuosi 30	$0

Tästä syystä asuntolainan ensimmäiset vuodet kasvattavat omistusosuutta hitaasti. Myymällä aikaisin joudut usein maksamaan lainan pois lähes alkuperäisen summan suuruisena.

PMI ja sen päättyminen

PMI otetaan yleensä tavallisiin lainoihin, kun käsiraha on alle 20 %. Hinta riippuu lainanantajasta, luottotiedoistasi ja lainan koosta, joten pyydä hinta kirjallisena ennen ostopäätöstä.

Vuoden 1998 Homeowners Protection Act, jota kutsutaan myös PMI Cancellation Act -laiksi, määrää, miten PMI päättyy. Seuraava perustuu National Credit Union Administrationin lain ohjeeseen:

• Voit pyytää lainanantajaa lopettamaan PMI:n, kun aikataulun mukainen lainapääoma on laskenut 80 %:iin asunnon alkuperäisestä arvosta. Voit pyytää sitä myös aiemmin, kun todelliset maksut ovat laskeneet lainan 80 %:iin. Tarvitset hyvän maksuhistorian, lainanantajan on oltava varma, ettei kiinteistön arvo ole laskenut, eikä kiinteistössä saa olla alemman asteen panttioikeuksia.
• Lainanantajan on lopetettava PMI automaattisesti, kun aikataulun mukainen laina on laskenut 78 %:iin alkuperäisestä arvosta, jos laina on maksettu ajallaan.
• Korkean riskin lainoissa PMI ei yleensä voi jatkua lainan laina-ajan puolivälin jälkeen, jos laina on maksettu ajallaan.

Otetaan $400,000 asunto, johon on 10 %:n käsiraha. Laina on siis $360,000, 6,5 %:n korolla 30 vuodeksi. Kuukausierä on $2,275.44. Aikataulun mukaan laina laskee alle 80 %:iin asunnon arvosta, eli $320,000:n, kuukaudessa 95, ja alle 78 %:iin, eli $312,000:een, kuukaudessa 109. Nämä päivämäärät perustuvat aikataulun mukaisiin maksuihin. Ylimääräiset maksut voivat tuoda ne aikaisemmaksi, ja päivämäärän kannattaa pyytää lainanantajalta kirjallisena.

Mitä ylimääräiset maksut tekevät

Ylimääräiset $200 kuukaudessa edellä mainittuun $320,000 lainaan muuttavat tulosta merkittävästi. Ilman ylimääräisiä maksuja laina kestää 360 kuukautta. Kun maksat $200 kuukaudessa lisää, laina on maksettu pois 281 kuukaudessa, eli 79 kuukautta aikaisemmin. Kokonaiskorko laskee $408,142:sta $302,714:ään, eli säästö on $105,428.67.

Tarkista kaksi asiaa ennen aloittamista. Ilmoita lainanantajalle kirjallisesti, että ylimääräinen raha on kohdistettava lyhennykseen, ei seuraavaan erään. Lue lainasopimuksesta myös mahdolliset ennenaikaisen takaisinmaksun ehdot.

Pikavastaukset

Miksi kuukausierä ei laskenut, vaikka maksoin ylimääräistä? Alempi erä ei ole tavallinen tulos. Ylimääräiset maksut lyhentävät yleensä lainaa. Tarkista, että lainanantaja kohdisti rahan lyhennykseen.

Onko korkokanta sama kuin APR? Ei. APR sisältää joitakin kuluja, joten se on yleensä korkokantaa korkeampi. APR ja nimelliskorko selittää eron.

Voinko käyttää samaa tapaa muihin lainoihin? Kyllä. Lainalaskuri toimii autolainoissa ja kulutusluotoissa, ja sama lyhennyslogiikka pätee. Säästöissä Korkoa korolle -laskuri näyttää päinvastaisen vaikutuksen.