Τι περιλαμβάνει η δόση στεγαστικού δανείου: κεφάλαιο, τόκος, φόρος και PMI

Η μηνιαία δόση ενός στεγαστικού δανείου είναι συνήθως το κεφάλαιο και ο τόκος του δανείου, με τον φόρο ακινήτου και την ασφάλιση νοικοκυριού, που συχνά εισπράττονται μέσω λογαριασμού εμπιστευματοδόχου (escrow). Αν η προκαταβολή σας είναι κάτω από το 20% της τιμής, ένας συμβατικός δανειστής συνήθως προσθέτει και ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικού δανείου (PMI). Σε δάνειο 320.000 $ με επιτόκιο 6,5% σε 30 χρόνια, το κεφάλαιο και ο τόκος ανέρχονται σε 2.022,62 $ τον μήνα. Τα υπόλοιπα μέρη προστίθενται πάνω σε αυτό, και το ύψος τους εξαρτάται από το πού μένετε και από το κόστος της ασφάλισής σας.

Υπολογιστής στεγαστικού δανείουΠόσο θα είναι η μηνιαία δόση μου;Κάντε το δωρεάν

Τα μέρη της δόσης

Οι δανειστές συχνά περιγράφουν τη μηνιαία δόση ως PITI.

• Κεφάλαιο: το μέρος που μειώνει το ποσό που οφείλετε.
• Τόκος: η χρέωση του δανειστή για τα χρήματα, που υπολογίζεται στο υπόλοιπο που εξακολουθείτε να οφείλετε.
• Φόροι: ο φόρος ακινήτου, που ορίζεται από την τοπική αρχή.
• Ασφάλιση: η ασφάλιση νοικοκυριού και, ενίοτε, η ασφάλιση πλημμύρας.

Η PMI είναι πρόσθετο κόστος όταν το δάνειο είναι μεγάλο σε σχέση με την αξία του σπιτιού. Τα κοινόχρηστα, αν το σπίτι σας ανήκει σε συνεταιρισμό ιδιοκτητών, πληρώνονται χωριστά από το στεγαστικό δάνειο.

Η λειτουργία του escrow είναι η εξής: κάθε μήνα ο δανειστής παίρνει ένα μερίδιο από τους λογαριασμούς φόρου ακινήτου και ασφάλισης του έτους και το κρατά, και στη συνέχεια πληρώνει τους λογαριασμούς όταν λήγουν. Επειδή ο φόρος και η ασφάλιση μπορεί να αλλάξουν, το ποσό του escrow και η συνολική δόση μπορεί να αλλάξουν ακόμη και σε δάνειο με σταθερό επιτόκιο. Η ετήσια κατάσταση escrow δείχνει τι εισπράχθηκε και τι πληρώθηκε.

Ο τύπος, με ένα παράδειγμα

Η δόση για κεφάλαιο και τόκο υπολογίζεται με αυτόν τον τύπο:

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

Όπου P είναι το ποσό του δανείου, r είναι το ετήσιο επιτόκιο διαιρεμένο με 12, και n είναι ο αριθμός των μηνιαίων δόσεων.

Πάρτε ένα σπίτι αξίας 400.000 $, αγορασμένο με προκαταβολή 20%, με επιτόκιο 6,5% σε 30 χρόνια.

• P = 400.000 × (1 − 0,20) = 320.000 $
• r = 0,065 ÷ 12 = 0,0054167
• n = 30 × 12 = 360

Η μηνιαία δόση για κεφάλαιο και τόκο είναι 2.022,62 $. Σε όλα τα 30 χρόνια, αυτό σημαίνει περίπου 408.000 $ τόκους πέρα από τα 320.000 $ που δανειστήκατε.

Γιατί οι πρώτες δόσεις είναι κυρίως τόκος

Ο τόκος ενός μήνα είναι το υπόλοιπο επί r. Στην αρχή το υπόλοιπο είναι μεγάλο, οπότε το μεγαλύτερο μέρος κάθε δόσης είναι τόκος. Τον πρώτο μήνα, 320.000 $ × 0,065 ÷ 12 δίνουν 1.733,33 $ τόκο, άρα μόνο 289,29 $ από τα 2.022,62 $ μειώνουν το δάνειο.

Τον πρώτο χρόνο, περίπου το 85% του κεφαλαίου και του τόκου που πληρώνετε πηγαίνει σε τόκο. Το υπόλοιπο μειώνεται αργά στην αρχή:

Μετά από	Υπόλοιπο που οφείλεται
Έτος 0	320.000,00 $
Έτος 10	271.283,60 $
Έτος 15	232.189,25 $
Έτος 20	178.128,90 $
Έτος 25	103.373,32 $
Έτος 30	0 $

Γι' αυτό οι πρώτες χρονιές ενός στεγαστικού δανείου χτίζουν αργά τη συμμετοχή σας στην αξία του σπιτιού, και γι' αυτό η πώληση νωρίς σημαίνει συχνά ότι εξοφλείτε ένα υπόλοιπο που είναι ακόμη κοντά στο αρχικό ποσό του δανείου.

Η PMI και πότε τελειώνει

Η PMI χρεώνεται συνήθως σε συμβατικά δάνεια όταν η προκαταβολή είναι μικρότερη από 20%. Το κόστος εξαρτάται από τον δανειστή, την πιστοληπτική σας ικανότητα και το ύψος του δανείου, γι' αυτό ζητήστε το ποσό γραπτώς πριν αγοράσετε.

Ο Homeowners Protection Act του 1998, γνωστός και ως PMI Cancellation Act, ορίζει τους κανόνες για τη λήξη της. Όπως περιγράφεται στον οδηγό της National Credit Union Administration για τον νόμο:

• Μπορείτε να ζητήσετε από τον δανειστή να ακυρώσει την PMI όταν το προγραμματισμένο υπόλοιπο κεφαλαίου φτάσει το 80% της αρχικής αξίας του σπιτιού. Μπορείτε να ζητήσετε και νωρίτερα, όταν οι πραγματικές πληρωμές σας φέρουν το υπόλοιπο στο 80%. Χρειάζεστε καλό ιστορικό πληρωμών, ο δανειστής πρέπει να είναι ικανοποιημένος ότι η αξία του ακινήτου δεν έχει μειωθεί, και το ακίνητο δεν πρέπει να έχει δευτερεύοντα εμπράγματα βάρη.
• Ο δανειστής πρέπει να τερματίσει αυτόματα την PMI όταν το προγραμματισμένο υπόλοιπο φτάσει το 78% της αρχικής αξίας, εφόσον το δάνειο είναι ενήμερο.
• Για δάνεια υψηλού κινδύνου, η PMI γενικά δεν μπορεί να συνεχιστεί πέρα από το μέσο της διάρκειας του δανείου, εφόσον αυτό είναι ενήμερο.

Πάρτε ένα σπίτι αξίας 400.000 $ με προκαταβολή 10%, άρα δάνειο 360.000 $ με επιτόκιο 6,5% σε 30 χρόνια. Η δόση είναι 2.275,44 $. Με το τυπικό πρόγραμμα, το υπόλοιπο πέφτει κάτω από το 80% της αξίας του σπιτιού, δηλαδή 320.000 $, στον 95ο μήνα, και κάτω από το 78%, δηλαδή 312.000 $, στον 109ο μήνα. Αυτές οι ημερομηνίες βασίζονται σε προγραμματισμένες πληρωμές. Οι έκτακτες πληρωμές μπορούν να τις φέρουν νωρίτερα, και θα πρέπει να ζητήσετε την ημερομηνία από τον δανειστή γραπτώς.

Τι κάνουν οι έκτακτες πληρωμές

Μια έξτρα πληρωμή 200 $ τον μήνα στο δάνειο των 320.000 $ που είδαμε παραπάνω αλλάζει σημαντικά το αποτέλεσμα. Χωρίς έκτακτες πληρωμές, το δάνειο διαρκεί 360 μήνες. Με 200 $ τον μήνα παραπάνω, εξοφλείται σε 281 μήνες, δηλαδή 79 μήνες νωρίτερα. Ο συνολικός τόκος πέφτει από 408.142 $ σε 302.714 $, εξοικονόμηση 105.428,67 $.

Δύο έλεγχοι πριν ξεκινήσετε. Ενημερώστε τον δανειστή γραπτώς ότι τα επιπλέον χρήματα πρέπει να πάνε στο κεφάλαιο και όχι στην επόμενη δόση, και διαβάστε τα έγγραφα του δανείου σας για τυχόν ρήτρα πρόωρης αποπληρωμής.

Σύντομες απαντήσεις

Γιατί η δόση μου δεν μειώθηκε αφού πλήρωσα επιπλέον; Μια μικρότερη δόση δεν είναι το συνηθισμένο αποτέλεσμα. Οι έκτακτες πληρωμές συνήθως συντομεύουν το δάνειο. Ελέγξτε ότι ο δανειστής τα πέρασε στο κεφάλαιο.

Είναι το επιτόκιο το ίδιο με το APR; Όχι. Το APR περιλαμβάνει ορισμένα έξοδα, γι' αυτό συνήθως είναι υψηλότερο από το επιτόκιο. Το APR έναντι επιτοκίου εξηγεί τη διαφορά.

Μπορώ να χρησιμοποιήσω την ίδια μέθοδο για άλλα δάνεια; Ναι. Ο Υπολογιστής δανείου λειτουργεί για δάνεια αυτοκινήτου και προσωπικά δάνεια, και η ίδια λογική αποσβέσεων ισχύει. Για αποταμιεύσεις, η Αριθμομηχανή σύνθετου τόκου δείχνει το αντίστροφο αποτέλεσμα.