Qué incluye la cuota hipotecaria: capital, intereses, impuestos y PMI

La cuota mensual de una hipoteca suele incluir los intereses y la amortización del capital, además del impuesto sobre la propiedad y el seguro de hogar, que a menudo se cobran a través de una cuenta escrow. Si tu entrada es inferior al 20 % del precio, una entidad convencional normalmente añade también el seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés). Con un préstamo de $320,000 al 6.5 % a 30 años, los intereses y el capital suman $2,022.62 al mes. Las demás partes se añaden encima, y su importe depende de dónde vivas y de lo que pagues por el seguro.

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Las partes de la cuota

Las entidades suelen describir la cuota mensual como PITI.

• Capital: la parte que reduce lo que debes.
• Intereses: el coste que cobra la entidad por el dinero, calculado sobre el saldo que todavía debes.
• Impuestos: el impuesto sobre la propiedad, fijado por la administración local.
• Seguro: el seguro de hogar y, en algunos casos, el seguro contra inundaciones.

El PMI es un coste adicional cuando el préstamo es grande en relación con el valor de la vivienda. Las cuotas de la comunidad de propietarios, si tu vivienda está en una, se pagan aparte de la hipoteca.

El escrow funciona así: cada mes la entidad aparta una parte de los recibos anuales del impuesto y del seguro, y después paga esos recibos cuando vencen. Como los impuestos y el seguro pueden cambiar, el importe del escrow y la cuota total pueden variar incluso con un préstamo a tipo fijo. Tu extracto anual del escrow muestra lo que se ha cobrado y lo que se ha pagado.

La fórmula, con un ejemplo

La cuota de capital e intereses se calcula con esta fórmula:

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

Aquí P es el importe del préstamo, r es el tipo anual dividido entre 12, y n es el número de cuotas mensuales.

Supón una vivienda de $400,000 comprada con un 20 % de entrada, al 6.5 % a 30 años.

• P = 400,000 × (1 − 0.20) = $320,000
• r = 0.065 ÷ 12 = 0.0054167
• n = 30 × 12 = 360

El capital y los intereses mensuales son $2,022.62. Durante los 30 años, eso supone unos $408,000 de intereses además de los $320,000 prestados.

Por qué al principio pagas sobre todo intereses

Los intereses de un mes son el saldo por r. Al principio el saldo es alto, así que la mayor parte de cada cuota son intereses. En el primer mes, $320,000 × 0.065 ÷ 12 son $1,733.33 de intereses, de modo que solo $289.29 de los $2,022.62 reducen la deuda.

Durante el primer año, alrededor del 85 % de lo que pagas en capital e intereses va a intereses. Al principio, el saldo baja despacio:

Tras	Saldo pendiente
Año 0	$320,000.00
Año 10	$271,283.60
Año 15	$232,189.25
Año 20	$178,128.90
Año 25	$103,373.32
Año 30	$0

Por eso los primeros años de una hipoteca generan patrimonio poco a poco, y por eso vender pronto suele significar cancelar un saldo que todavía está cerca del préstamo original.

El PMI y cuándo termina

El PMI suele cobrarse en los préstamos convencionales cuando la entrada es inferior al 20 %. El coste depende de la entidad, de tu historial crediticio y del importe del préstamo, así que pide la cifra por escrito antes de comprar.

La Homeowners Protection Act de 1998, también llamada Ley de Cancelación del PMI, fija las normas para ponerle fin. Según describe la guía de la National Credit Union Administration sobre esta ley:

• Puedes pedir a la entidad que cancele el PMI cuando el saldo de capital previsto llegue al 80 % del valor original de la vivienda. También puedes pedirlo antes, cuando los pagos reales hagan que el saldo llegue al 80 %. Necesitas un buen historial de pagos, la entidad debe confirmar que el valor de la propiedad no ha bajado y la propiedad no puede tener gravámenes subordinados.
• La entidad debe eliminar el PMI automáticamente cuando el saldo previsto llegue al 78 % del valor original, si el préstamo está al día.
• En los préstamos de alto riesgo, el PMI en general no puede mantenerse más allá de la mitad del plazo del préstamo, si este está al día.

Supón una vivienda de $400,000 con un 10 % de entrada, es decir, un préstamo de $360,000 al 6.5 % a 30 años. La cuota es de $2,275.44. Con el calendario estándar, el saldo baja del 80 % del valor de la vivienda, $320,000, en el mes 95, y del 78 %, $312,000, en el mes 109. Estas fechas se basan en los pagos previstos. Los pagos extra pueden adelantarlas, así que conviene pedir la fecha a la entidad por escrito.

Qué hacen los pagos extra

Un extra de $200 al mes sobre el préstamo de $320,000 de antes cambia bastante el resultado. Sin pagos extra, el préstamo dura 360 meses. Con $200 extra al mes, se paga en 281 meses, es decir, 79 meses antes. Los intereses totales bajan de $408,142 a $302,714, un ahorro de $105,428.67.

Antes de empezar, haz dos comprobaciones. Comunica a la entidad por escrito que el dinero extra debe ir al capital y no a la siguiente cuota, y revisa los documentos del préstamo por si hay una cláusula de amortización anticipada.

Respuestas rápidas

¿Por qué no bajó mi cuota después de pagar en extra? Lo normal no es que la cuota baje. Los pagos extra suelen acortar el préstamo. Comprueba que la entidad aplicó el dinero al capital.

¿El tipo de interés es lo mismo que la TAE? No. La TAE incluye algunas comisiones, así que normalmente es más alta que el tipo. TAE frente a tipo de interés explica la diferencia.

¿Puedo usar el mismo método para otros préstamos? Sí. La calculadora de préstamos sirve para préstamos de coche y personales, y se aplica la misma lógica de amortización. Para el ahorro, la calculadora de interés compuesto muestra el efecto contrario.