Trong khoản trả góp thế chấp có gì: gốc, lãi, thuế và PMI

Tiền trả góp thế chấp hằng tháng thường gồm tiền gốc và lãi của khoản vay, cộng thêm thuế bất động sản và bảo hiểm nhà ở, các khoản này thường được thu vào tài khoản ký quỹ (escrow). Nếu tiền đặt cọc của bạn dưới 20% giá nhà, ngân hàng thông thường thường cộng thêm bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI). Với khoản vay $320,000 lãi suất 6.5% trong 30 năm, tiền gốc và lãi là $2,022.62 mỗi tháng. Các phần còn lại được cộng thêm, và mức phí tùy thuộc vào nơi bạn sống và chi phí bảo hiểm.

Máy tính trả góp nhàTrả góp nhà mỗi tháng bao nhiêu?Dùng miễn phí

Các phần trong khoản trả góp

Ngân hàng thường gọi khoản trả góp hằng tháng là PITI.

• Gốc: phần làm giảm số nợ bạn còn phải trả.
• Lãi: khoản phí ngân hàng tính cho số tiền vay, dựa trên số dư nợ bạn còn lại.
• Thuế: thuế bất động sản, do chính quyền địa phương quy định.
• Bảo hiểm: bảo hiểm nhà ở, và đôi khi là bảo hiểm lũ lụt.

PMI là chi phí phát sinh thêm khi khoản vay lớn so với giá trị căn nhà. Phí HOA, nếu nhà bạn thuộc một hiệp hội cư dân, được thanh toán riêng, không nằm trong khoản thế chấp.

Ký quỹ hoạt động như sau: mỗi tháng, ngân hàng trích một phần từ hóa đơn thuế bất động sản và bảo hiểm của cả năm rồi giữ lại, sau đó thanh toán các hóa đơn khi đến hạn. Vì thuế và bảo hiểm có thể thay đổi, số tiền ký quỹ và tổng tiền trả góp cũng có thể thay đổi, ngay cả với khoản vay lãi suất cố định. Báo cáo ký quỹ hằng năm cho bạn biết số tiền đã thu và đã chi.

Công thức, kèm ví dụ

Tiền trả gốc và lãi được tính theo công thức sau:

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

Ở đây, P là số tiền vay, r là lãi suất năm chia cho 12, còn n là số kỳ thanh toán hằng tháng.

Lấy ví dụ căn nhà $400,000, mua với 20% tiền đặt cọc, lãi suất 6.5% trong 30 năm.

• P = 400,000 × (1 − 0.20) = $320,000
• r = 0.065 ÷ 12 = 0.0054167
• n = 30 × 12 = 360

Tiền gốc và lãi hằng tháng là $2,022.62. Trong suốt 30 năm, tổng tiền lãi khoảng $408,000, cộng thêm $320,000 đã vay.

Vì sao những kỳ đầu chủ yếu là tiền lãi

Tiền lãi của một tháng bằng số dư nợ nhân với r. Lúc đầu, số dư nợ còn lớn nên phần lớn mỗi khoản trả là lãi. Tháng đầu tiên, $320,000 × 0.065 ÷ 12 là $1,733.33 tiền lãi, nên chỉ có $289.29 trong số $2,022.62 là giảm được nợ gốc.

Trong năm đầu tiên, khoảng 85% tổng tiền gốc và lãi đã trả là tiền lãi. Lúc đầu, dư nợ giảm chậm:

Sau	Dư nợ còn lại
Năm 0	$320,000.00
Năm 10	$271,283.60
Năm 15	$232,189.25
Năm 20	$178,128.90
Năm 25	$103,373.32
Năm 30	$0

Đây là lý do vài năm đầu của khoản thế chấp, phần vốn chủ sở hữu tích lũy khá chậm, và việc bán nhà sớm thường nghĩa là phải trả một khoản dư nợ vẫn gần bằng số tiền vay ban đầu.

PMI và khi nào thì hết

PMI thường được tính với khoản vay thông thường khi tiền đặt cọc dưới 20%. Chi phí phụ thuộc vào ngân hàng, điểm tín dụng của bạn và quy mô khoản vay, vì vậy hãy yêu cầu con số bằng văn bản trước khi mua.

Đạo luật Bảo vệ Chủ sở hữu Nhà ở năm 1998, còn gọi là Đạo luật Hủy bỏ PMI, quy định cách chấm dứt khoản phí này. Theo hướng dẫn về Đạo luật của Cơ quan Quản lý Hợp tác xã Tín dụng Quốc gia Hoa Kỳ:

• Bạn có thể yêu cầu ngân hàng hủy PMI khi dư nợ gốc theo lịch trả đạt 80% giá trị ban đầu của căn nhà. Bạn cũng có thể yêu cầu sớm hơn, khi các khoản trả thực tế đưa dư nợ xuống 80%. Bạn cần có lịch sử thanh toán tốt, ngân hàng phải xác nhận giá trị tài sản không giảm, và tài sản không được có quyền ưu tiên thứ cấp.
• Ngân hàng phải tự động chấm dứt PMI khi dư nợ theo lịch đạt 78% giá trị ban đầu, nếu khoản vay vẫn đúng hạn.
• Với các khoản vay rủi ro cao, PMI thường không được kéo dài quá nửa thời hạn vay nếu khoản vay vẫn đúng hạn.

Lấy ví dụ căn nhà $400,000 đặt cọc 10%, tức khoản vay $360,000 lãi suất 6.5% trong 30 năm. Khoản trả là $2,275.44. Theo lịch chuẩn, dư nợ xuống dưới 80% giá trị căn nhà, tức $320,000, vào tháng thứ 95, và xuống dưới 78%, tức $312,000, vào tháng thứ 109. Các mốc này dựa trên khoản trả theo lịch. Trả thêm có thể đưa các mốc này đến sớm hơn, và bạn nên hỏi ngân hàng ngày cụ thể bằng văn bản.

Trả thêm có tác dụng gì

Trả thêm $200 mỗi tháng cho khoản vay $320,000 ở trên làm thay đổi kết quả đáng kể. Nếu không trả thêm, khoản vay kéo dài 360 tháng. Với $200 mỗi tháng thêm vào, khoản vay được trả hết sau 281 tháng, sớm hơn 79 tháng. Tổng tiền lãi giảm từ $408,142 xuống $302,714, tiết kiệm được $105,428.67.

Hai điều cần kiểm tra trước khi bắt đầu. Hãy thông báo bằng văn bản cho ngân hàng rằng số tiền thêm phải trừ vào gốc, không phải vào kỳ trả tiếp theo. Và đọc hợp đồng vay để xem có điều khoản phạt trả nợ trước hạn hay không.

Trả lời nhanh

Sao khoản trả của tôi không giảm sau khi tôi trả thêm? Thông thường, trả thêm không làm khoản trả hằng tháng giảm. Trả thêm thường rút ngắn thời hạn vay. Hãy kiểm tra xem ngân hàng có trừ số tiền đó vào gốc không.

Lãi suất có giống APR không? Không. APR bao gồm một số khoản phí, nên thường cao hơn lãi suất. APR và lãi suất giải thích sự khác biệt.

Tôi có thể dùng cách tính này cho các khoản vay khác không? Có. Máy tính khoản vay dùng được cho vay mua xe và vay tiêu dùng, và logic phân bổ trả góp cũng giống nhau. Với tiền tiết kiệm, Máy tính lãi kép cho thấy hiệu ứng ngược lại.