Co je v splátce hypotéky: jistina, úroky, daň a PMI

Měsíční splátka hypotéky se obvykle skládá z jistiny a úroků z úvěru, k nim se přidává daň z nemovitosti a pojištění domácnosti, které se často vybírají na úschovný účet (escrow). Pokud je vaše vlastní vklad nižší než 20 % ceny, běžný věřitel k tomu obvykle přidá i soukromé pojištění hypotéky (PMI). U úvěru $320,000 s úrokem 6,5 % na 30 let činí jistina a úroky $2,022.62 měsíčně. Ostatní části se připočítávají navrch a jejich výška závisí na tom, kde bydlíte, a na tom, kolik platíte za pojištění.

Kalkulačka hypotékyKolik vyjde měsíční hypotéka?Vyzkoušet zdarma

Části splátky

Věřitelé měsíční splátku často označují zkratkou PITI.

• Jistina: část, která snižuje vaši dlužnou částku.
• Úroky: poplatek věřitele za půjčené peníze, počítaný z dluhu, který ještě zbývá splatit.
• Daně: daň z nemovitosti, kterou stanovuje místní samospráva.
• Pojištění: pojištění domácnosti a případně pojištění proti povodni.

PMI je navíc, pokud je úvěr vysoký vzhledem k hodnotě domu. Poplatky HOA, pokud je dům členem sdružení vlastníků, se platí zvlášť, mimo hypotéku.

Úschovný účet funguje takto: každý měsíc věřitel odloží část ročních faktur za daň z nemovitosti a pojištění a když je splatnost, faktury zaplatí. Protože se daň a pojištění mohou měnit, může se částka na úschovném účtu i celková splátka změnit i u úvěru s pevnou úrokovou sazbou. Roční vyúčtování úschovného účtu ukazuje, co bylo vybráno a co zaplaceno.

Vzorec s příkladem

Splátka jistiny a úroků se počítá podle tohoto vzorce:

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

Přitom P je výše úvěru, r je roční úroková sazba vydělená 12 a n je počet měsíčních splátek.

Vezměme dům za $400,000, který koupíte s vkladem 20 %, při úroku 6,5 % na 30 let.

• P = 400,000 × (1 − 0,20) = $320,000
• r = 0,065 ÷ 12 = 0,0054167
• n = 30 × 12 = 360

Měsíční jistina a úroky jsou $2,022.62. Za celých 30 let to je přibližně $408,000 úroků navíc k půjčeným $320,000.

Proč jsou na začátku splátky hlavně úroky

Úrok za měsíc je zůstatek násobený r. Na začátku je zůstatek velký, takže většina každé splátky jdou na úroky. V prvním měsíci je úrok $320,000 × 0,065 ÷ 12 = $1,733.33, takže z $2,022.62 jen $289.29 snižuje dluh.

Za první rok jde přibližně 85 % zaplacené jistiny a úroků na úroky. Zůstatek zpočátku klesá pomalu:

Po	Zůstatek k úhradě
Rok 0	$320,000.00
Rok 10	$271,283.60
Rok 15	$232,189.25
Rok 20	$178,128.90
Rok 25	$103,373.32
Rok 30	$0

Proto se vlastní podíl na domě v prvních letech hypotéky buduje pomalu a proto při prodeji brzy často splácíte zůstatek, který je ještě blízko původní půjčky.

PMI a kdy skončí

PMI se obvykle účtuje u běžných úvěrů, když je vlastní vklad menší než 20 %. Cena závisí na věřiteli, vaší bonitě a výši úvěru, takže si ji před koupí nechte napsat.

Zákon Homeowners Protection Act z roku 1998, nazývaný také PMI Cancellation Act, stanovuje pravidla, kdy PMI skončí. Podle příručky Národní správy družstevních záložen (NCUA) k tomuto zákonu platí:

• Věřitele můžete požádat, aby PMI zrušil, jakmile plánovaný zůstatek jistiny klesne na 80 % původní hodnoty domu. Můžete o to požádat i dříve, až skutečné splátky dostanou zůstatek na 80 %. Potřebujete dobrou historii plateb, věřitel musí být přesvědčen, že hodnota nemovitosti neklesla, a nemovitost nesmí být zatížena podřízenými zástavními právy.
• Věřitel musí PMI ukončit automaticky, jakmile plánovaný zůstatek dosáhne 78 % původní hodnoty, pokud jsou splátky v pořádku.
• U rizikových úvěrů PMI zpravidla nemůže trvat déle než do poloviny doby splatnosti úvěru, pokud jsou splátky v pořádku.

Vezměme dům za $400,000 s vkladem 10 %, tedy úvěr $360,000 s úrokem 6,5 % na 30 let. Splátka je $2,275.44. Podle běžného splátkového kalendáře klesne zůstatek pod 80 % hodnoty domu, tedy pod $320,000, v 95. měsíci, a pod 78 %, tedy pod $312,000, v 109. měsíci. Tyto termíny vycházejí z plánovaných splátek. Mimořádné splátky je mohou zkrátit a termín si kvůli jistotě vyžádejte od věřitele písemně.

Co dělají mimořádné splátky

Mimořádných $200 měsíčně navíc k úvěru $320,000 z příkladu výše výsledek výrazně změní. Bez mimořádných splátek běží úvěr 360 měsíců. S $200 navíc měsíčně se splatí za 281 měsíců, tedy o 79 měsíců dříve. Celkové úroky klesnou z $408,142 na $302,714, což je úspora $105,428.67.

Než začnete, zkontrolujte dvě věci. Napište věřiteli, že mimořádné peníze mají jít na jistinu, a ne na další splátku, a v úvěrových podmínkách si přečtěte, zda neobsahují doložku o předčasném splacení.

Rychlé odpovědi

Proč se mi po mimořádné splátce nesnížila splátka? Nižší splátka není obvyklým výsledkem. Mimořádné splátky běžně zkracují dobu splácení. Ověřte, zda věřitel peníze započetl na jistinu.

Je úroková sazba stejná jako RPSN? Ne. RPSN zahrnuje některé poplatky, takže je obvykle vyšší než úroková sazba. Rozdíl vysvětluje článek RPSN vs. úroková sazba.

Můžu stejný postup použít i u jiných úvěrů? Ano. Kalkulačka úvěru funguje pro auto úvěry i osobní půjčky a logika splácení je stejná. U spoření ukáže opačný efekt Kalkulačka složeného úročení.