房貸月付金怎麼算？本金、利息、稅金與 PMI 解析

每月的房貸月付金通常包含貸款的本金與利息，另加房屋稅與屋主保險，這些費用常會先存入託管帳戶。如果你的頭期款不到房價的 20%，一般的傳統房貸通常還會加收私人房貸保險（PMI）。以 6.5%、30 年期的 32 萬美元貸款來看，本金加利息每月為 $2,022.62。其他項目則是另外加上去的，金額高低取決於你住在哪裡，以及保險費用多少。

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月付金的組成

貸款機構常把每月付款稱為 PITI。

• 本金：用來減少你所欠金額的部分。
• 利息：貸款機構收取的資金成本，依你尚未還清的餘額計算。
• 稅金：房屋稅，由地方政府訂定。
• 保險：屋主保險，有時還包括水災保險。

當貸款金額相對於房屋價值偏高時，就會產生 PMI，這是額外的費用。如果你的房子屬於某個社區協會，HOA 會費需另外支付，不包含在房貸中。

託管帳戶的運作方式如下：每個月，貸款機構會從全年的房屋稅與保險帳單中提撥一部分並保管，等帳單到期再代為支付。因為稅金與保險費可能變動，即使是固定利率的貸款，託管金額與每月總付款也可能改變。你每年收到的託管帳戶明細，會列出已收取與已支付的金額。

公式與範例

本金加利息的付款額，可以用以下公式計算：

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

其中 P 是貸款金額，r 是年利率除以 12，n 是總期數（每月付款次數）。

假設購買一棟 40 萬美元的房屋，頭期款為 20%，貸款利率 6.5%，期限 30 年。

• P = 400,000 × (1 − 0.20) = $320,000
• r = 0.065 ÷ 12 = 0.0054167
• n = 30 × 12 = 360

每月本金加利息為 $2,022.62。整個 30 年下來，利息合計約 $408,000，另加借入的 $320,000。

為什麼前期繳的大多是利息

每個月的利息等於餘額乘以 r。一開始餘額很大，所以每期付款的大部分都是利息。第一個月的利息為 $320,000 × 0.065 ÷ 12 = $1,733.33，因此在 $2,022.62 的付款中，只有 $289.29 用來減少貸款餘額。

第一年付出的本金加利息中，約有 85% 是利息。餘額一開始下降得很慢：

經過時間	尚未償還餘額
第 0 年	$320,000.00
第 10 年	$271,283.60
第 15 年	$232,189.25
第 20 年	$178,128.90
第 25 年	$103,373.32
第 30 年	$0

這就是為什麼房貸的前幾年，房屋淨值累積得很慢，也是為什麼提早賣屋時，往往還要償還一筆幾乎與原始貸款相當的餘額。

PMI 與何時結束

當頭期款低於 20% 時，傳統房貸通常會收取 PMI。費用多寡取決於貸款機構、你的信用狀況與貸款金額，所以購屋前請要求對方以書面提供金額。

《1998 年屋主保護法》（也稱為 PMI 取消法）訂定了終止 PMI 的規則。以下內容依美國全國信用合作社管理局（NCUA）對該法的說明整理：

• 當預定的本金餘額降到房屋原始價值的 80% 時，你可以要求貸款機構取消 PMI。若實際還款使餘額提早降到 80%，你也可以提早提出要求。你需要有良好的還款紀錄，貸款機構必須確認房屋價值沒有下跌，而且房屋不得有次順位留置權。
• 若貸款仍正常還款，當預定餘額降到原始價值的 78% 時，貸款機構必須自動取消 PMI。
• 對於高風險貸款，若貸款仍正常還款，PMI 一般不得延續到貸款期限的中點之後。

假設購買一棟 40 萬美元的房屋，頭期款 10%，因此貸款金額為 $360,000，利率 6.5%，期限 30 年。每月付款為 $2,275.44。依照標準還款表，餘額會在第 95 個月降到房屋價值 $320,000（80%）以下，並在第 109 個月降到 $312,000（78%）以下。這些日期是以預定還款計算的。提前還款可能使日期提前，你應向貸款機構書面確認實際日期。

提前還款的影響

以上述 $320,000 的貸款為例，每月多付 $200 會帶來相當大的改變。若不提前還款，貸款要跑滿 360 個月。每月多付 $200 的話，281 個月就能還清，比原定提早 79 個月。利息總額從 $408,142 降到 $302,714，共省下 $105,428.67。

開始前請先確認兩件事：以書面告知貸款機構，額外的款項應用於本金，而不是抵扣下一期付款；另外，請閱讀貸款文件，確認是否有提前還款的條款。

快速解答

我提前還款後，為什麼每月付款沒有降低？ 通常不會因此降低月付金。提前還款一般是縮短貸款年限。請確認貸款機構有把這筆錢用於本金。

利率和 APR 是一樣的嗎？ 不一樣。APR 包含部分費用，所以通常會比利率高。APR 與利率的差別一文有詳細說明。

其他貸款也能用同樣的方法算嗎？ 可以。貸款計算機適用於汽車貸款與個人貸款，攤還的邏輯相同。若是存款，複利計算機則能呈現相反的效果。