Hva består en boligbetaling av: avdrag, renter, skatt og PMI

En månedlig boligbetaling består vanligvis av avdrag og renter på lånet, pluss eiendomsskatt og boligforsikring, som ofte samles på en escrow-konto. Hvis egenkapitalen din er under 20 % av prisen, legger en vanlig långiver vanligvis til privat boliglånsforsikring (PMI) også. Et lån på $320,000 med 6,5 % rente over 30 år gir avdrag og renter på $2,022.62 i måneden. De andre delene kommer i tillegg, og størrelsen avhenger av hvor du bor og hva du betaler for forsikring.

BoliglånskalkulatorHva blir mitt månedlige boliglån?Gjør det gratis

Delene av betalingen

Långivere beskriver ofte den månedlige betalingen som PITI.

• Avdrag: den delen som reduserer gjelden din.
• Renter: långiverens pris for pengene, som beregnes på restgjelden din.
• Skatt: eiendomsskatt, fastsatt av kommunen.
• Forsikring: boligforsikring, og noen ganger flomforsikring.

PMI er en ekstrakostnad når lånet er stort sammenlignet med verdien på boligen. Felleskostnader (HOA-avgift), hvis boligen ligger i en huseierforening, betales for seg selv, utenom boliglånet.

Escrow fungerer slik: hver måned tar långiveren en andel av årets regninger for eiendomsskatt og forsikring og holder den tilbake, og betaler regningene når de forfaller. Fordi skatt og forsikring kan endre seg, kan escrow-beløpet og den totale betalingen endre seg, selv på et lån med fast rente. Den årlige escrow-oppgaven viser hva som er innbetalt og hva som er betalt ut.

Formelen, med et eksempel

Betalingen for avdrag og renter beregnes med denne formelen:

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

Her er P lånebeløpet, r er den årlige renten delt på 12, og n er antall månedlige betalinger.

Ta en bolig til $400,000 kjøpt med 20 % egenkapital, med 6,5 % rente over 30 år.

• P = 400,000 × (1 − 0.20) = $320,000
• r = 0.065 ÷ 12 = 0.0054167
• n = 30 × 12 = 360

Avdrag og renter per måned er $2,022.62. Over hele de 30 årene blir det omtrent $408,000 i renter, i tillegg til de $320,000 du lånte.

Hvorfor de første betalingene i hovedsak er renter

Renten for en måned er restgjelden ganger r. I starten er restgjelden stor, så det meste av hver betaling er renter. I første måned er $320,000 × 0.065 ÷ 12 lik $1,733.33 i renter, så bare $289.29 av de $2,022.62 reduserer lånet.

I løpet av det første året går omtrent 85 % av avdraget og rentene til renter. Restgjelden synker sakte i begynnelsen:

Etter	Restgjeld
År 0	$320,000.00
År 10	$271,283.60
År 15	$232,189.25
År 20	$178,128.90
År 25	$103,373.32
År 30	$0

Derfor bygger de første årene av et boliglån opp egenkapital sakte, og derfor betyr det ofte at du må betale ned en gjeld som fortsatt ligger nær det opprinnelige lånet hvis du selger tidlig.

PMI og når den opphører

PMI belastes vanligvis på vanlige lån når egenkapitalen er mindre enn 20 %. Kostnaden avhenger av långiveren, kredittvurderingen din og størrelsen på lånet, så be om tallet skriftlig før du kjøper.

Homeowners Protection Act of 1998, også kalt PMI Cancellation Act, setter reglene for når den opphører. Slik beskrives det i National Credit Union Administrations veiledning til loven:

• Du kan be långiveren avslutte PMI når det planlagte restlånet er nede i 80 % av boligens opprinnelige verdi. Du kan også be om det tidligere, når faktiske betalinger har brakt restlånet ned til 80 %. Du må ha en god betalingshistorikk, långiveren må være trygg på at boligens verdi ikke har falt, og boligen kan ikke ha underordnede panterettigheter.
• Långiveren må avslutte PMI automatisk når det planlagte restlånet er nede i 78 % av den opprinnelige verdien, så lenge lånet er i orden.
• For lån med høy risiko kan PMI som hovedregel ikke fortsette etter halvveis i lånets løpetid, så lenge lånet er i orden.

Ta en bolig til $400,000 med 10 % egenkapital, altså et lån på $360,000 med 6,5 % rente over 30 år. Betalingen er $2,275.44. Etter standard nedbetalingsplan er restlånet under 80 % av boligens verdi, $320,000, i måned 95, og under 78 %, $312,000, i måned 109. Datoene er basert på planlagte betalinger. Ekstra innbetalinger kan flytte dem fremover, og du bør be långiveren om datoen skriftlig.

Hva ekstrabetalinger gjør

Ekstra $200 i måneden på lånet på $320,000 over endrer resultatet betydelig. Uten ekstrabetalinger varer lånet i 360 måneder. Med $200 ekstra i måneden er det nedbetalt på 281 måneder, altså 79 måneder tidligere. Totale renter synker fra $408,142 til $302,714, en besparelse på $105,428.67.

To sjekker før du starter. Si fra skriftlig til långiveren at ekstra penger skal gå til avdrag, ikke til neste betaling, og les låneavtalen for eventuelle klausuler om forhåndsinnbetaling.

Raske svar

Hvorfor gikk ikke betalingen min ned etter at jeg betalte ekstra? En lavere betaling er ikke det vanlige resultatet. Ekstrabetalinger forkorter som regel lånet. Sjekk at långiveren har ført pengene som avdrag.

Er renten det samme som effektiv rente (APR)? Nei. APR inkluderer noen gebyrer, så den er vanligvis høyere enn renten. APR mot rente forklarer forskjellen.

Kan jeg bruke samme metode for andre lån? Ja. Lånekalkulator fungerer for billån og forbrukslån, og den samme nedbetalingslogikken gjelder. For sparing viser Rentesrenteregner den motsatte effekten.