Z czego składa się rata kredytu hipotecznego: kapitał, odsetki, podatek i PMI

Miesięczna rata kredytu hipotecznego to zwykle kapitał i odsetki od kredytu, a do tego podatek od nieruchomości i ubezpieczenie domu, które często są pobierane na rachunek depozytowy (escrow). Jeśli wkład własny wynosi mniej niż 20% ceny, bank zwykle dolicza też prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI). Przy kredycie $320,000 na 30 lat, oprocentowanym na 6.5%, kapitał i odsetki wynoszą $2,022.62 miesięcznie. Pozostałe składniki dolicza się do tej kwoty, a ich wysokość zależy od miejsca zamieszkania i ceny ubezpieczenia.

Kalkulator kredytu hipotecznegoIle wyniesie moja miesięczna rata kredytu?Zrób to za darmo

Składniki raty

Banki często nazywają miesięczną ratę skrótem PITI.

• Kapitał: część, która zmniejsza zadłużenie.
• Odsetki: opłata banku za pożyczone pieniądze, liczona od pozostałego do spłaty salda.
• Podatki: podatek od nieruchomości, ustalany przez władze lokalne.
• Ubezpieczenie: ubezpieczenie domu, a czasem ubezpieczenie od powodzi.

PMI to dodatkowy koszt, gdy kredyt jest duży w porównaniu z wartością domu. Opłaty wspólnoty (HOA), jeśli dom należy do wspólnoty, płaci się osobno, poza ratą kredytu.

Escrow działa tak: co miesiąc bank odkłada część rocznych rachunków za podatek i ubezpieczenie, a potem opłaca je, gdy są wymagalne. Ponieważ podatki i ubezpieczenie mogą się zmieniać, kwota escrow i całkowita rata mogą się zmienić nawet przy kredycie ze stałym oprocentowaniem. Roczne zestawienie escrow pokazuje, co zostało pobrane i co zapłacono.

Wzór z przykładem

Kapitał i odsetki oblicza się według tego wzoru:

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

Tu P to kwota kredytu, r to roczne oprocentowanie podzielone przez 12, a n to liczba miesięcznych rat.

Weźmy dom za $400,000, kupiony z wkładem własnym 20%, na 30 lat, przy oprocentowaniu 6.5%.

• P = 400,000 × (1 − 0.20) = $320,000
• r = 0.065 ÷ 12 = 0.0054167
• n = 30 × 12 = 360

Miesięczny kapitał i odsetki wynoszą $2,022.62. W ciągu pełnych 30 lat odsetki wyniosą około $408,000 ponad pożyczone $320,000.

Dlaczego wczesne raty to głównie odsetki

Odsetki za miesiąc to saldo pomnożone przez r. Na początku saldo jest duże, więc większość raty to odsetki. W pierwszym miesiącu $320,000 × 0.065 ÷ 12 daje $1,733.33 odsetek, więc tylko $289.29 z $2,022.62 zmniejsza kredyt.

W ciągu pierwszego roku około 85% zapłaconego kapitału i odsetek idzie na odsetki. Saldo na początku spada powoli:

Po	Saldo do spłaty
Rok 0	$320,000.00
Rok 10	$271,283.60
Rok 15	$232,189.25
Rok 20	$178,128.90
Rok 25	$103,373.32
Rok 30	$0

Dlatego pierwsze lata kredytu hipotecznego powoli budują kapitał własny, a sprzedaż domu wcześnie często oznacza spłatę salda, które jest wciąż bliskie pierwotnej kwoty kredytu.

PMI i kiedy się kończy

PMI zwykle nalicza się przy kredytach konwencjonalnych, gdy wkład własny jest mniejszy niż 20%. Koszt zależy od banku, Twojej historii kredytowej i wielkości kredytu, więc przed zakupem poproś o tę kwotę na piśmie.

Ustawa Homeowners Protection Act z 1998 roku, nazywana też PMI Cancellation Act, określa zasady jego zakończenia. Zgodnie z przewodnikiem Narodowej Administracji Kas Kredytowych (NCUA) dotyczącym tej ustawy:

• Możesz poprosić bank o zniesienie PMI, gdy zaplanowane saldo kapitału spadnie do 80% pierwotnej wartości domu. Możesz też wystąpić wcześniej, gdy rzeczywiste wpłaty doprowadzą saldo do 80%. Potrzebna jest dobra historia spłat, bank musi uznać, że wartość nieruchomości nie spadła, a nieruchomość nie może być obciążona podrzędnymi zastawami.
• Bank musi zakończyć PMI automatycznie, gdy zaplanowane saldo spadnie do 78% pierwotnej wartości, jeśli kredyt jest spłacany terminowo.
• W przypadku kredytów wysokiego ryzyka PMI generalnie nie może trwać dłużej niż do połowy okresu kredytowania, jeśli kredyt jest spłacany terminowo.

Weźmy dom za $400,000 z wkładem 10%, czyli kredyt $360,000 na 30 lat, przy oprocentowaniu 6.5%. Rata wynosi $2,275.44. Przy standardowym harmonogramie saldo spada poniżej 80% wartości domu, czyli $320,000, w miesiącu 95, a poniżej 78%, czyli $312,000, w miesiącu 109. Te terminy opierają się na zaplanowanych ratach. Nadpłaty mogą je przyspieszyć, a datę warto zapytać o na piśmie w banku.

Co dają nadpłaty

Dodatkowe $200 miesięcznie do kredytu $320,000 opisanego wyżej znacząco zmienia wynik. Bez nadpłat kredyt trwa 360 miesięcy. Z dodatkowymi $200 miesięcznie zostanie spłacony w 281 miesięcy, czyli o 79 miesięcy wcześniej. Łączne odsetki spadają z $408,142 do $302,714, czyli oszczędność wynosi $105,428.67.

Dwie rzeczy do sprawdzenia przed startem. Poinformuj bank na piśmie, że dodatkowe pieniądze mają iść na kapitał, a nie na kolejną ratę, i przeczytaj umowę kredytu pod kątem klauzuli dotyczącej przedterminowej spłaty.

Szybkie odpowiedzi

Dlaczego moja rata nie spadła po nadpłacie? Niższa rata nie jest zwykle skutkiem nadpłaty. Nadpłaty zazwyczaj skracają okres kredytowania. Sprawdź, czy bank zaliczył pieniądze na kapitał.

Czy oprocentowanie to to samo co RRSO? Nie. RRSO uwzględnia część opłat, dlatego zwykle jest wyższe niż oprocentowanie. RRSO a oprocentowanie wyjaśnia różnicę.

Czy mogę tej samej metody użyć przy innych kredytach? Tak. Kalkulator kredytu działa przy kredytach samochodowych i gotówkowych, a logika spłaty w ratach jest ta sama. Przy oszczędnościach Kalkulator procentu składanego pokazuje odwrotny efekt.