होम लोन की किस्त में क्या-क्या होता है: मूलधन, ब्याज, टैक्स और PMI

होम लोन की मासिक किस्त में आम तौर पर लोन पर लगने वाला मूलधन और ब्याज होता है, साथ में प्रॉपर्टी टैक्स और होमओनर्स इंश्योरेंस, जिन्हें अक्सर एस्क्रो खाते में जमा किया जाता है। अगर आपका डाउन पेमेंट कीमत के 20% से कम है, तो आम तौर पर कन्वेंशनल लेंडर प्राइवेट मॉर्गेज इंश्योरेंस (PMI) भी जोड़ देता है। $320,000 के लोन पर 30 साल के लिए 6.5% ब्याज हो, तो मूलधन और ब्याज की राशि हर महीने $2,022.62 बनती है। बाकी हिस्से इसके ऊपर जुड़ते हैं, और उनकी रकम इस पर निर्भर करती है कि आप कहाँ रहते हैं और बीमा के लिए कितना देते हैं।

मॉर्गेज कैलकुलेटरमेरी मासिक मॉर्गेज किस्त कितनी है?मुफ़्त में करें

किस्त के हिस्से

लेंडर अक्सर मासिक किस्त को PITI कहते हैं।

• मूलधन: वह हिस्सा जो आपके बकाया कर्ज़ को कम करता है।
• ब्याज: पैसे के बदले लेंडर का शुल्क, जो अभी बकाया बैलेंस पर लगाया जाता है।
• टैक्स: प्रॉपर्टी टैक्स, जिसे स्थानीय प्रशासन तय करता है।
• बीमा: होमओनर्स इंश्योरेंस, और कभी-कभी फ़्लड इंश्योरेंस।

जब लोन प्रॉपर्टी की कीमत के मुकाबले बड़ा हो, तब PMI एक अतिरिक्त खर्च होता है। अगर आपका घर किसी एसोसिएशन में है, तो HOA शुल्क मॉर्गेज से अलग से चुकाया जाता है।

एस्क्रो ऐसे काम करता है: हर महीने लेंडर सालभर के प्रॉपर्टी टैक्स और बीमा के बिलों का एक हिस्सा लेकर जमा रखता है, और बिल आने पर उन्हें चुका देता है। चूँकि टैक्स और बीमा बदल सकते हैं, इसलिए फ़िक्स्ड-रेट लोन में भी एस्क्रो की रकम और कुल किस्त बदल सकती है। आपका सालाना एस्क्रो स्टेटमेंट बताता है कि कितना जमा हुआ और कितना चुकाया गया।

फ़ॉर्मूला, एक उदाहरण के साथ

मूलधन और ब्याज की किस्त इस फ़ॉर्मूले से निकलती है:

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

यहाँ P लोन की रकम है, r सालाना ब्याज दर को 12 से भाग देकर मिलता है, और n मासिक किस्तों की संख्या है।

मान लीजिए आप 20% डाउन पेमेंट के साथ $400,000 का घर 30 साल के लिए 6.5% पर खरीदते हैं।

• P = 400,000 × (1 − 0.20) = $320,000
• r = 0.065 ÷ 12 = 0.0054167
• n = 30 × 12 = 360

मासिक मूलधन और ब्याज की किस्त $2,022.62 है। पूरे 30 साल में, $320,000 के कर्ज़ के ऊपर लगभग $408,000 ब्याज बनता है।

शुरुआती किस्तों में ज़्यादातर ब्याज क्यों होता है

किसी महीने का ब्याज बकाया बैलेंस को r से गुणा करने पर आता है। शुरू में बैलेंस बड़ा होता है, इसलिए हर किस्त का ज़्यादातर हिस्सा ब्याज में जाता है। पहले महीने $320,000 × 0.065 ÷ 12 यानी $1,733.33 ब्याज है, इसलिए $2,022.62 में से सिर्फ़ $289.29 लोन को कम करता है।

पहले साल में चुकाई गई मूलधन और ब्याज की रकम का लगभग 85% ब्याज में जाता है। बकाया राशि शुरुआत में धीरे-धीरे घटती है:

कितने साल बाद	अभी बकाया राशि
साल 0	$320,000.00
साल 10	$271,283.60
साल 15	$232,189.25
साल 20	$178,128.90
साल 25	$103,373.32
साल 30	$0

इसीलिए होम लोन के शुरुआती सालों में घर में आपकी हिस्सेदारी (इक्विटी) धीरे बनती है, और जल्दी बेचने पर अक्सर मूल लोन के लगभग बराबर बकाया चुकाना पड़ता है।

PMI कब तक लगता है

कन्वेंशनल लोन में, जब डाउन पेमेंट 20% से कम हो, तब आम तौर पर PMI लगता है। इसकी लागत लेंडर, आपके क्रेडिट और लोन की रकम पर निर्भर करती है, इसलिए खरीदने से पहले यह आँकड़ा लिखित में माँग लें।

Homeowners Protection Act of 1998, जिसे PMI Cancellation Act भी कहते हैं, PMI खत्म करने के नियम तय करता है। National Credit Union Administration की इस कानून की गाइड में जैसा बताया गया है:

• जब निर्धारित मूलधन बैलेंस घर की मूल कीमत के 80% तक पहुँच जाए, तब आप लेंडर से PMI बंद करने को कह सकते हैं। आप चाहें तो वास्तविक भुगतानों से बैलेंस 80% पर पहुँचते ही पहले भी कह सकते हैं। इसके लिए आपका भुगतान इतिहास अच्छा होना चाहिए, लेंडर को संतुष्ट होना चाहिए कि प्रॉपर्टी की कीमत नहीं गिरी है, और प्रॉपर्टी पर कोई सब-ऑर्डिनेट लियन नहीं होना चाहिए।
• अगर लोन समय पर चल रहा है, तो निर्धारित बैलेंस मूल कीमत के 78% तक पहुँचने पर लेंडर को PMI अपने-आप बंद करना होता है।
• हाई-रिस्क लोन के लिए, अगर लोन समय पर चल रहा है, तो आम तौर पर PMI लोन की अवधि के मध्य बिंदु के बाद जारी नहीं रह सकता।

मान लीजिए $400,000 के घर में 10% डाउन पेमेंट है, यानी 6.5% पर 30 साल के लिए $360,000 का लोन। किस्त $2,275.44 है। सामान्य शेड्यूल पर, बैलेंस घर की कीमत के 80%, यानी $320,000 से महीने 95 में नीचे आता है, और 78%, यानी $312,000 से महीने 109 में। ये तारीखें निर्धारित भुगतानों पर आधारित हैं। अतिरिक्त भुगतान इन्हें पहले ला सकते हैं, और इसकी तारीख आपको लेंडर से लिखित में पूछनी चाहिए।

अतिरिक्त भुगतान क्या करता है

ऊपर के $320,000 लोन पर हर महीने $200 अतिरिक्त देने से नतीजा काफ़ी बदल जाता है। अतिरिक्त भुगतान के बिना लोन 360 महीने चलता है। हर महीने $200 अतिरिक्त देने पर यह 281 महीने में चुक जाता है, यानी 79 महीने पहले। कुल ब्याज $408,142 से घटकर $302,714 रह जाता है, यानी $105,428.67 की बचत।

शुरू करने से पहले दो बातें जाँच लें। लेंडर को लिखित में बता दें कि अतिरिक्त पैसा मूलधन में जाए, अगली किस्त में नहीं, और अपने लोन के कागज़ात में कोई प्रीपेमेंट क्लॉज़ हो तो उसे पढ़ लें।

त्वरित जवाब

अतिरिक्त भुगतान करने के बाद भी मेरी किस्त कम क्यों नहीं हुई? किस्त कम होना आम नतीजा नहीं है। अतिरिक्त भुगतान से आम तौर पर लोन की अवधि घटती है। जाँच लें कि लेंडर ने पैसा मूलधन में लगाया है।

क्या ब्याज दर और APR एक ही हैं? नहीं। APR में कुछ शुल्क भी शामिल होते हैं, इसलिए यह आम तौर पर ब्याज दर से ज़्यादा होता है। APR और ब्याज दर में अंतर में फ़र्क समझाया गया है।

क्या यही तरीका दूसरे लोन पर भी लगेगा? हाँ। लोन कैलकुलेटर कार लोन और पर्सनल लोन पर भी काम करता है, और वही एमोर्टाइज़ेशन का तर्क लागू होता है। बचत के लिए चक्रवृद्धि ब्याज कैलकुलेटर उलटा असर दिखाता है।