Wat zit er in een hypotheekbetaling: aflossing, rente, belasting en PMI

Een maandelijkse hypotheekbetaling bestaat meestal uit de aflossing en rente op de lening, plus onroerendezaakbelasting en opstalverzekering, die vaak op een escrowrekening worden gezet. Als je eigen inbreng minder dan 20% van de prijs is, voegt een reguliere geldverstrekker meestal ook een private hypotheekverzekering (PMI) toe. Bij een lening van $320,000 tegen 6.5% over 30 jaar komen de aflossing en rente uit op $2,022.62 per maand. De overige onderdelen komen daar bovenop, en hun hoogte hangt af van waar je woont en wat je aan verzekering betaalt.

HypotheekcalculatorWat is mijn maandlast hypotheek?Gratis doen

De onderdelen van de betaling

Geldverstrekkers noemen de maandelijkse betaling vaak PITI.

• Aflossing: het deel dat je schuld verkleint.
• Rente: de vergoeding van de geldverstrekker voor het geld, berekend over de schuld die je nog hebt.
• Belastingen: onroerendezaakbelasting, vastgesteld door de gemeente.
• Verzekering: opstalverzekering, en soms overstromingsverzekering.

PMI is een extra kost wanneer de lening groot is ten opzichte van de waarde van de woning. VvE-bijdragen, als je woning bij een vereniging van eigenaars hoort, betaal je apart van de hypotheek.

Een escrowrekening werkt zo: elke maand zet de geldverstrekker een deel van de jaarlijkse kosten voor belasting en verzekering opzij en betaalt die rekeningen wanneer ze vervallen. Omdat belasting en verzekering kunnen veranderen, kunnen het escrowbedrag en de totale betaling veranderen, zelfs bij een lening met vaste rente. Op je jaarlijkse escrowoverzicht zie je wat is opgehaald en betaald.

De formule, met een voorbeeld

De betaling voor aflossing en rente wordt berekend met deze formule:

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

Hierin is P het leenbedrag, r de jaarrente gedeeld door 12 en n het aantal maandelijkse betalingen.

Neem een woning van $400,000 die je koopt met 20% eigen inbreng, tegen 6.5% over 30 jaar.

• P = 400,000 × (1 − 0.20) = $320,000
• r = 0.065 ÷ 12 = 0.0054167
• n = 30 × 12 = 360

De maandelijkse aflossing en rente is $2,022.62. Over de volledige 30 jaar is dat ongeveer $408,000 aan rente bovenop de $320,000 die je hebt geleend.

Waarom vroege betalingen vooral rente zijn

De rente voor een maand is de schuld maal r. Aan het begin is de schuld groot, dus bestaat het grootste deel van elke betaling uit rente. In de eerste maand is $320,000 × 0.065 ÷ 12 gelijk aan $1,733.33 rente, dus slechts $289.29 van de $2,022.62 verlaagt de lening.

In het eerste jaar gaat ongeveer 85% van de betaalde aflossing en rente naar rente. De schuld daalt in het begin langzaam:

Na	Nog openstaande schuld
Jaar 0	$320,000.00
Jaar 10	$271,283.60
Jaar 15	$232,189.25
Jaar 20	$178,128.90
Jaar 25	$103,373.32
Jaar 30	$0

Daarom bouwen de eerste jaren van een hypotheek maar langzaam overwaarde op, en betekent vroeg verkopen vaak dat je een schuld aflost die nog dicht bij het oorspronkelijke bedrag ligt.

PMI en wanneer het eindigt

PMI wordt meestal in rekening gebracht bij reguliere leningen wanneer de eigen inbreng minder dan 20% is. De kosten hangen af van de geldverstrekker, je kredietwaardigheid en de grootte van de lening, dus vraag het bedrag schriftelijk op voordat je koopt.

De Homeowners Protection Act uit 1998, ook wel de PMI Cancellation Act genoemd, bepaalt de regels voor het beëindigen ervan. Zoals beschreven in de gids van de National Credit Union Administration over die wet:

• Je kunt de geldverstrekker vragen PMI te annuleren zodra de geplande hoofdsom 80% van de oorspronkelijke waarde van de woning bereikt. Je kunt ook eerder vragen, zodra de werkelijke betalingen de schuld op 80% brengen. Je hebt een goede betalingsgeschiedenis nodig, de geldverstrekker moet ervan overtuigd zijn dat de waarde van de woning niet is gedaald, en de woning mag geen achtergestelde hypotheekrechten hebben.
• De geldverstrekker moet PMI automatisch beëindigen wanneer de geplande schuld 78% van de oorspronkelijke waarde bereikt, mits de lening actueel is.
• Bij leningen met een hoog risico kan PMI over het algemeen niet doorlopen na het midden van de looptijd van de lening, mits de lening actueel is.

Neem een woning van $400,000 met 10% eigen inbreng, dus een lening van $360,000 tegen 6.5% over 30 jaar. De betaling is $2,275.44. Volgens het standaardschema daalt de schuld in maand 95 onder 80% van de waarde van de woning, $320,000, en in maand 109 onder 78%, $312,000. Die data zijn gebaseerd op geplande betalingen. Extra aflossingen kunnen ze naar voren halen, dus vraag de geldverstrekker de datum schriftelijk.

Wat extra aflossingen doen

Een extra $200 per maand op de hierboven genoemde lening van $320,000 verandert het resultaat aanzienlijk. Zonder extra betalingen loopt de lening 360 maanden. Met $200 extra per maand is hij na 281 maanden afgelost, dat is 79 maanden eerder. De totale rente daalt van $408,142 naar $302,714, een besparing van $105,428.67.

Twee controles voordat je begint. Laat de geldverstrekker schriftelijk weten dat extra geld naar de aflossing moet gaan en niet naar de volgende betaling. Lees daarnaast je leningpapieren op een clausule over vervroegd aflossen.

Snelle antwoorden

Waarom is mijn betaling niet lager geworden nadat ik extra heb betaald? Een lagere betaling is niet het gebruikelijke resultaat. Extra aflossingen verkorten meestal de looptijd. Controleer of de geldverstrekker het geld op de hoofdsom heeft verrekend.

Is de rentevoet hetzelfde als het APR? Nee. Het APR bevat sommige kosten, dus het ligt meestal hoger dan de rentevoet. APR tegenover rentevoet legt het verschil uit.

Kan ik dezelfde methode voor andere leningen gebruiken? Ja. De Leningcalculator werkt voor autoleningen en persoonlijke leningen, en dezelfde afschrijvingslogica geldt. Voor spaargeld laat de samengestelde rente calculator het tegenovergestelde effect zien.