Ce qui compose votre mensualité de crédit immobilier : capital, intérêts, taxes et PMI

La mensualité d’un prêt immobilier correspond en général au capital et aux intérêts, auxquels s’ajoutent la taxe foncière et l’assurance habitation, souvent prélevées sur un compte séquestre. Si votre apport est inférieur à 20 % du prix, un prêteur classique ajoute en général une assurance hypothécaire privée (PMI). Pour un prêt de 320 000 $ à 6,5 % sur 30 ans, le capital et les intérêts s’élèvent à 2 022,62 $ par mois. Les autres éléments viennent s’ajouter, et leur montant dépend de votre lieu de résidence et du coût de votre assurance.

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Les composantes de la mensualité

Les prêteurs décrivent souvent la mensualité sous l’acronyme PITI.

• Capital : la part qui réduit ce que vous devez.
• Intérêts : le coût de l’argent facturé par le prêteur, calculé sur le solde encore dû.
• Taxes : la taxe foncière, fixée par la collectivité locale.
• Assurance : l’assurance habitation, et parfois l’assurance inondation.

La PMI est un coût supplémentaire lorsque le prêt est important par rapport à la valeur du logement. Les charges de copropriété ou d’association, si votre logement en dépend, sont réglées séparément du prêt.

Le compte séquestre fonctionne ainsi : chaque mois, le prêteur met de côté une partie des factures annuelles de taxe foncière et d’assurance, puis les règle à leur échéance. Comme la taxe et l’assurance peuvent évoluer, le montant du séquestre et la mensualité totale peuvent changer, même avec un prêt à taux fixe. Votre relevé annuel de séquestre indique ce qui a été prélevé et ce qui a été payé.

La formule, avec un exemple

La mensualité de capital et d’intérêts se calcule avec cette formule :

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

Ici, P est le montant emprunté, r est le taux annuel divisé par 12, et n est le nombre de mensualités.

Prenons un logement de 400 000 $ acheté avec un apport de 20 %, à 6,5 % sur 30 ans.

• P = 400 000 × (1 − 0,20) = 320 000 $
• r = 0,065 ÷ 12 = 0,0054167
• n = 30 × 12 = 360

Le capital et les intérêts mensuels s’élèvent à 2 022,62 $. Sur les 30 ans, cela représente environ 408 000 $ d’intérêts, en plus des 320 000 $ empruntés.

Pourquoi les premières mensualités sont surtout des intérêts

Les intérêts d’un mois correspondent au solde multiplié par r. Au départ, le solde est élevé, donc l’essentiel de chaque mensualité sert à payer des intérêts. Le premier mois, 320 000 $ × 0,065 ÷ 12 donne 1 733,33 $ d’intérêts, de sorte que seulement 289,29 $ des 2 022,62 $ réduisent le prêt.

Au cours de la première année, environ 85 % du capital et des intérêts versés vont aux intérêts. Le solde ne baisse d’abord que lentement :

Après	Capital restant dû
Année 0	320 000,00 $
Année 10	271 283,60 $
Année 15	232 189,25 $
Année 20	178 128,90 $
Année 25	103 373,32 $
Année 30	0 $

C’est pourquoi les premières années d’un prêt immobilier construisent lentement votre patrimoine, et pourquoi, en vendant tôt, vous devez souvent rembourser un solde proche du montant initial.

La PMI et sa fin

La PMI est en général exigée sur les prêts classiques lorsque l’apport est inférieur à 20 %. Son coût dépend du prêteur, de votre dossier de crédit et du montant emprunté : demandez le chiffre par écrit avant d’acheter.

La Homeowners Protection Act de 1998, aussi appelée PMI Cancellation Act, fixe les règles de sa suppression. Selon le guide de la National Credit Union Administration sur cette loi :

• Vous pouvez demander au prêteur de supprimer la PMI lorsque le solde prévu atteint 80 % de la valeur initiale du logement. Vous pouvez aussi le demander plus tôt, une fois que vos remboursements effectifs ont ramené le solde à 80 %. Il faut un bon historique de paiement, le prêteur doit être convaincu que la valeur du bien n’a pas baissé, et le bien ne doit pas être grevé de sûretés subordonnées.
• Le prêteur doit supprimer la PMI automatiquement lorsque le solde prévu atteint 78 % de la valeur initiale, si le prêt est à jour.
• Pour les prêts à haut risque, la PMI ne peut en général pas se prolonger au-delà de la mi-durée du prêt, si celui-ci est à jour.

Prenons un logement de 400 000 $ avec un apport de 10 %, soit un prêt de 360 000 $ à 6,5 % sur 30 ans. La mensualité est de 2 275,44 $. Selon l’échéancier standard, le solde passe sous 80 % de la valeur du logement, soit 320 000 $, au mois 95, et sous 78 %, soit 312 000 $, au mois 109. Ces dates reposent sur les remboursements prévus. Des versements supplémentaires peuvent les avancer, et vous devriez demander la date par écrit au prêteur.

Ce que font les versements supplémentaires

Un versement supplémentaire de 200 $ par mois sur le prêt de 320 000 $ ci-dessus change nettement le résultat. Sans versement supplémentaire, le prêt dure 360 mois. Avec 200 $ de plus par mois, il est remboursé en 281 mois, soit 79 mois plus tôt. Le total des intérêts passe de 408 142 $ à 302 714 $, soit une économie de 105 428,67 $.

Deux vérifications avant de commencer. Indiquez par écrit au prêteur que les sommes supplémentaires doivent être affectées au capital et non à la prochaine mensualité, et lisez votre contrat de prêt pour repérer une clause de remboursement anticipé.

Réponses rapides

Pourquoi ma mensualité n’a-t-elle pas baissé après mes versements supplémentaires ? Une baisse de mensualité n’est pas le résultat habituel. Les versements supplémentaires raccourcissent en général la durée du prêt. Vérifiez que le prêteur a bien affecté la somme au capital.

Le taux d’intérêt est-il le même que le TAEG ? Non. Le TAEG inclut certains frais, il est donc en général supérieur au taux d’intérêt. TAEG et taux d’intérêt explique la différence.

Puis-je utiliser la même méthode pour d’autres prêts ? Oui. Le Calculateur de prêt fonctionne pour les crédits auto et les prêts personnels, et la même logique d’amortissement s’applique. Pour l’épargne, le Calculateur d’intérêts composés montre l’effet inverse.