Hvad består en boligydelse af: afdrag, rente, skat og PMI

En månedlig boligydelse består typisk af afdrag og rente på lånet, plus ejendomsskat og husforsikring, som ofte opkræves og samles på en escrowkonto. Hvis din udbetaling er under 20% af prisen, lægger en almindelig långiver normalt også en privat boligforsikring (PMI) oveni. Ved et lån på $320,000 til 6.5% over 30 år er afdrag og rente tilsammen $2,022.62 om måneden. De øvrige dele lægges oveni, og deres størrelse afhænger af, hvor du bor, og hvad du betaler for forsikring.

Boliglån beregnerHvad er min månedlige ydelse?Prøv gratis

Delene i ydelsen

Långivere beskriver ofte den månedlige ydelse som PITI.

• Afdrag: den del, der nedbringer det, du skylder.
• Rente: långiverens pris for pengene, beregnet ud fra den restgæld, du stadig skylder.
• Skat: ejendomsskat, fastsat af kommunen.
• Forsikring: husforsikring og somme tider oversvømmelsesforsikring.

PMI er en ekstraomkostning, når lånet er stort i forhold til boligens værdi. Ejerforeningskontingent (HOA), hvis boligen ligger i en forening, betales separat fra boliglånet.

Sådan fungerer escrowkontoen: Hver måned tager långiveren en andel af årets regninger for ejendomsskat og forsikring og gemmer den, og betaler regningerne, når de forfalder. Fordi skat og forsikring kan ændre sig, kan escrowbeløbet og den samlede ydelse ændre sig, også på et lån med fast rente. Din årlige escrowopgørelse viser, hvad der er opkrævet og betalt.

Formlen med et eksempel

Afdraget og renten beregnes med denne formel:

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

Her er P lånebeløbet, r den årlige rente divideret med 12, og n antallet af månedlige betalinger.

Tag en bolig til $400,000, købt med 20% i udbetaling, til 6.5% over 30 år.

• P = 400,000 × (1 − 0.20) = $320,000
• r = 0.065 ÷ 12 = 0.0054167
• n = 30 × 12 = 360

Afdrag og rente pr. måned er $2,022.62. Over de fulde 30 år er det cirka $408,000 i rente oveni de $320,000, du har lånt.

Hvorfor de første betalinger mest er rente

Renten for en måned er restgælden gange r. I starten er restgælden stor, så det meste af hver ydelse er rente. I første måned er $320,000 × 0.065 ÷ 12 lig med $1,733.33 i rente, så kun $289.29 af de $2,022.62 nedbringer lånet.

I det første år går cirka 85% af den betalte ydelse til rente. Restgælden falder langsomt i begyndelsen:

Efter	Restgæld tilbage
År 0	$320,000.00
År 10	$271,283.60
År 15	$232,189.25
År 20	$178,128.90
År 25	$103,373.32
År 30	$0

Derfor opbygger de første år af et boliglån egenkapital langsomt, og hvis du sælger tidligt, skal du ofte indfri en restgæld, der stadig ligger tæt på det oprindelige lån.

PMI og hvornår den ophører

PMI opkræves typisk på almindelige lån, når udbetalingen er under 20%. Prisen afhænger af långiveren, din kreditværdighed og lånets størrelse, så bed om tallet skriftligt, før du køber.

Homeowners Protection Act fra 1998, også kaldet PMI Cancellation Act, fastsætter reglerne for, hvordan den ophører. Som beskrevet i National Credit Union Administrations vejledning om loven:

• Du kan bede långiveren om at ophæve PMI, når den planlagte restgæld er nået ned på 80% af boligens oprindelige værdi. Du kan også bede om det tidligere, når dine faktiske betalinger har bragt restgælden ned på 80%. Du skal have en god betalingshistorik, långiveren skal være tilfreds med, at boligens værdi ikke er faldet, og boligen må ikke have efterstillede pantegæld.
• Långiveren skal ophøre med PMI automatisk, når den planlagte restgæld er nået ned på 78% af den oprindelige værdi, hvis lånet er i orden.
• For højrisikolån kan PMI generelt ikke fortsætte ud over lånets halvvejspunkt, hvis lånet er i orden.

Tag en bolig til $400,000 med 10% i udbetaling, altså et lån på $360,000 til 6.5% over 30 år. Ydelsen er $2,275.44. Ifølge den almindelige plan falder restgælden under 80% af boligens værdi, $320,000, i måned 95, og under 78%, $312,000, i måned 109. Datoerne bygger på planlagte betalinger. Ekstra betalinger kan trække dem frem, og du bør bede långiveren om datoen skriftligt.

Hvad ekstra betalinger gør

En ekstra $200 om måneden på lånet på $320,000 ovenfor ændrer resultatet betydeligt. Uden ekstra betalinger løber lånet i 360 måneder. Med $200 ekstra om måneden er det betalt af efter 281 måneder, altså 79 måneder tidligere. De samlede renter falder fra $408,142 til $302,714, en besparelse på $105,428.67.

To tjek, før du går i gang. Bed långiveren om skriftligt at bekræfte, at ekstra beløb skal gå til afdrag og ikke til den næste ydelse, og læs låneaftalen for eventuelle klausuler om tidlig indfrielse.

Hurtige svar

Hvorfor faldt min ydelse ikke, efter jeg betalte ekstra? En lavere ydelse er ikke det normale resultat. Ekstra betalinger forkorter normalt lånet. Tjek, at långiveren har brugt pengene til afdrag.

Er renten det samme som ÅOP? Nej. ÅOP inkluderer nogle gebyrer, så den er normalt højere end renten. ÅOP og rente forklarer forskellen.

Kan jeg bruge den samme metode til andre lån? Ja. Lånberegneren virker til billån og forbrugslån, og den samme afdragslogik gælder. Til opsparing viser Rentes rente-beregneren den modsatte effekt.