ΕΠΕ ή επιτόκιο: ποιο δείχνει το πραγματικό κόστος ενός δανείου

Το επιτόκιο είναι η τιμή του δανεισμού, που υπολογίζεται στο υπόλοιπο που οφείλετε ακόμη. Το Ετήσιο Πραγματικό Επιτόκιο, ΕΠΕ, είναι ένας ευρύτερος δείκτης. Περιλαμβάνει και ορισμένες προμήθειες που απαιτεί ο δανειστής, και τις κατανέμει σε όλη τη διάρκεια του δανείου, οπότε δείχνει μεγαλύτερο μέρος του ετήσιου κόστους. Όταν δύο δανειστές σας κάνουν προσφορά για το ίδιο ποσό και την ίδια διάρκεια, συγκρίνετε τα ΕΠΕ και όχι τα επιτόκια. Σε πολλές χώρες οι δανειστές υποχρεούνται να αναγράφουν το ΕΠΕ, αν και οι κανόνες για το ποιες προμήθειες μετράνε διαφέρουν.

Γιατί οι δύο δείκτες διαφέρουν

Πάρτε ένα δάνειο 10.000 $ με επιτόκιο 6% ετησίως, που αποπληρώνεται σε πέντε χρόνια, με προμήθεια έναρξης 300 $ που παρακρατείται από το ποσό στην αρχή. Λαμβάνετε 9.700 $, ενώ οι δόσεις υπολογίζονται πάνω στα πλήρη 10.000 $ με 6%. Το επιτόκιο παραμένει 6%, γιατί σε αυτό βασίζονται οι δόσεις. Το ΕΠΕ απαντά σε διαφορετικό ερώτημα: ποιο ενιαίο ετήσιο επιτόκιο κάνει τις δόσεις ισοδύναμες με τα 9.700 $ που πραγματικά πήρατε;

Με αυτόν τον υπολογισμό, οι δόσεις είναι 193,33 $ τον μήνα για 60 μήνες, και το ΕΠΕ βγαίνει περίπου 7,3%. Αυτός ο αριθμός είναι το μηνιαίο επιτόκιο πολλαπλασιασμένο με 12. Ορισμένες χώρες υπολογίζουν αντίθετα το ενεργό μηνιαίο επιτόκιο και το μετατρέπουν σε ετήσιο, πράγμα που για το ίδιο δάνειο δίνει περίπου 7,5%. Και οι δύο μέθοδοι χρησιμοποιούνται, οπότε οι αριθμοί είναι συγκρίσιμοι μόνο όταν και οι δύο προσφορές χρησιμοποιούν την ίδια. Πριν συγκρίνετε, ρωτήστε ποια μέθοδο χρησιμοποιεί κάθε προσφορά.

Η προμήθεια δεν αλλάζει τη μηνιαία δόση σε αυτό το παράδειγμα, αλλάζει όμως το πραγματικό κόστος του δανείου. Αυτή τη διαφορά έχει σκοπό να δείχνει το ΕΠΕ. Ποιες προμήθειες μετράνε ακριβώς και πώς κατανέμονται τις ορίζουν οι κανόνες κάθε χώρας, γι' αυτό χρησιμοποιήστε το ΕΠΕ που αναγράφεται στην προσφορά και όχι έναν δικό σας υπολογισμό.

Από τι εξαρτάται η μηνιαία δόση

Η μηνιαία δόση εξαρτάται από τρία πράγματα: πόσα δανείζεστε, το επιτόκιο και τη διάρκεια. Προκύπτει από αυτόν τον τύπο:

δόση = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

Εδώ το P είναι το ποσό που δανείζεστε, το r είναι το μηνιαίο επιτόκιο (το ετήσιο διαιρεμένο με 12 και με 100), και το n είναι ο αριθμός των μηνιαίων δόσεων. Ο τύπος χρησιμοποιεί το επιτόκιο και όχι το ΕΠΕ, επειδή οι προμήθειες που πληρώνονται χωριστά δεν περιλαμβάνονται στο πρόγραμμα αποπληρωμής. Μια προμήθεια που προστίθεται στο υπόλοιπο του δανείου, όμως, αυξάνει τη δόση, οπότε ελέγξτε πώς χειρίζεται κάθε προμήθεια. Το Το πραγματικό κόστος ενός δανείου εξηγεί τον ίδιο τύπο με πλήρες παράδειγμα.

Για 200.000 $ με 6% σε 30 χρόνια, η δόση είναι 1.199,10 $ τον μήνα. Η πρώτη δόση αποτελείται κυρίως από τόκους. Με 6% ετησίως, ο μηνιαίος τόκος σε 200.000 $ είναι 1.000,00 $, οπότε μόνο 199,10 $ από τα 1.199,10 $ της δόσης μειώνουν το χρέος. Το μερίδιο που πηγαίνει στο κεφάλαιο μεγαλώνει κάθε μήνα καθώς μειώνεται το υπόλοιπο, γι' αυτό οι πρώτες αποπληρωμές φαίνονται αργές.

Μικρότερη διάρκεια σημαίνει μεγαλύτερη μηνιαία δόση, αλλά μικρότερο σύνολο

Τα ίδια 200.000 $ με 6% δίνουν τα εξής αποτελέσματα για δύο διάρκειες:

Η δόση των 15 χρόνων είναι περίπου 41% υψηλότερη κάθε μήνα. Οι συνολικοί τόκοι είναι λιγότεροι από το μισό του ποσού των 30 χρόνων. Οι τόκοι υπολογίζονται στο υπόλοιπο, και ένα δάνειο 15 χρόνων εξοφλεί αυτό το υπόλοιπο στο μισό χρόνο, οπότε υπάρχουν πολύ λιγότεροι μήνες όπου μπορούν να συσσωρευτούν τόκοι.

Πρόκειται για επιλογή που αφορά τις ταμειακές ροές. Μικρότερη διάρκεια χρειάζεται περισσότερο περιθώριο στον μηνιαίο προϋπολογισμό. Μεγαλύτερη διάρκεια μειώνει τη δόση, αλλά προσθέτει τόκους για κάθε επιπλέον χρόνο. Ο Υπολογιστής δανείου δείχνει τόσο τη μηνιαία δόση όσο και τους συνολικούς τόκους, με υπόλοιπο ανά έτος, ώστε να συγκρίνετε διάρκειες με τα δικά σας στοιχεία. Δεν λαμβάνει υπόψη προμήθειες δανειστή και ασφάλιστρα, οπότε τα σύνολά του περιλαμβάνουν μόνο τόκους και δόσεις.

Σύγκριση δύο προσφορών

1. Βεβαιωθείτε ότι το ποσό και η διάρκεια είναι ίδια. Ένα ΕΠΕ συγκρίνει μόνο συγκρίσιμα πράγματα.
2. Συγκρίνετε τα ΕΠΕ και μετά ρωτήστε ποιες προμήθειες περιλαμβάνονται στο σύνολο που δίνει κάθε δανειστής και ποιες λείπουν.
3. Βάλτε το επιτόκιο στον Υπολογιστή δανείου για να δείτε τη μηνιαία δόση και τους συνολικούς τόκους. Τα σύνολα αυτά δεν περιλαμβάνουν προμήθειες, οπότε προσθέστε τις προμήθειες χωριστά όταν κρίνετε την προσφορά.
4. Αν σκοπεύετε να πληρώνετε επιπλέον κάθε μήνα, ο οδηγός για έξτρα πληρωμές δείχνει πώς αλλάζει το σύνολο.
5. Αν σκοπεύετε να εξοφλήσετε νωρίτερα, ελέγξτε αν υπάρχει χρέωση για κάτι τέτοιο. Δεν περιλαμβάνεται πάντα στα βασικά στοιχεία της προσφοράς.

Ειδικές περιπτώσεις

• Κυμαινόμενα επιτόκια. Ένα ΕΠΕ για δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο προϋποθέτει ότι το επιτόκιο θα μείνει ως έχει. Αν αλλάξει, αλλάζει και το πραγματικό κόστος.
• Εισαγωγικά επιτόκια. Ένα χαμηλό αρχικό επιτόκιο μπορεί να ακολουθηθεί από υψηλότερο. Ρωτήστε ποιο επιτόκιο ισχύει μετά την εισαγωγική περίοδο και υπολογίστε τη δόση με αυτό.
• Προσφορές μηδενικού επιτοκίου. Μια προσφορά χωρίς τόκους μπορεί να έχει ακόμη προμήθειες. Το ΕΠΕ δείχνει αυτές τις προμήθειες, ενώ το επιτόκιο όχι.
• Μηνιαία και ετήσια επιτόκια. Ένα μηνιαίο επιτόκιο 0,5% δεν είναι το ίδιο με ένα ετήσιο επιτόκιο 0,5%. Πολλαπλασιάστε ένα μηνιαίο επιτόκιο με 12 για να βρείτε το ετήσιο, με τον τρόπο που υπολογίζεται το ΕΠΕ σε αυτό το παράδειγμα.
• Στρογγυλοποίηση. Οι δανειστές στρογγυλοποιούν κάθε δόση στο λεπτό του ευρώ ή του δολαρίου, οπότε ένας ακριβής υπολογισμός μπορεί να διαφέρει από το πρόγραμμα της τράπεζας κατά λίγα λεπτά.